房地产住宅项目营销提报方案.pptxVIP

XX印象竞标提报方案2021/10/30 报告思路与结构Ⅰ、市场预判Ⅱ、项目解读Ⅲ、营销策略Ⅳ、公司团队 01市场预判【宏观政策】【区域市场概况】【主要竞品概况】【客户研判】 中共中央政治局4月30日召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。一季度，热点城市房地产市场热度不减，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，合肥、深圳、东莞、成都等12市相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。其中，上海连番6次政策加码，严堵政策监管漏洞，堪称本轮房地产调控的风向标。2020年底中央经济会议明确提出“住房问题关系民生福祉”，对租赁市场着墨较多，未来将对租赁领域加大供应，并加强调控。2021年两会政府工作报告提出要解决大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。从2021年3月起，22个重点城市开始实施“两集中”供地新政，房价地价联动，房企利润空间被压缩，部分房企将至三四线城市寻地。政治局会议点名“防止学区房炒作房价”，房住不炒向更细致更深度方向发展。中央层面房住不炒坚定不移，调控深度广度不断延展，全维度立体调控，促进楼市平稳健康发展宏观政策 限购政策要点：1、本市户籍购房人家庭成员在限购区仅有一套住房或无住房（含住宅性质公寓，下同）可以购买一套；2、非本市户籍购房人家庭成员限购区无住房可以购买一套；3、在限购区买房时，需填写“承诺书”，报备本人及配偶、未成年子女在限购区内住房情况等。公积金政策要点1、在中心城区（浔阳区、濂溪区、经济技术开发区、八里湖新区、柴桑区）购房，购房家庭夫妻双方均缴存住房公积金的，贷款最高额度调整为40万元（原35万）；2、在我市下设县（市）购房，购房家庭夫妻双方均缴存住房公积金的，贷款最高额度调整为35万元（原30万）；3、加装电梯可提取住房公积金。九江楼市政策宽松平稳，本市户籍在中心城区可买两套，中心城区公积金贷款最高额度上调为40万元宏观政策 供应结构：商服用地60公顷；住宅用地280公顷(其中：保障性安居工程用地50公顷，商品住房用地230公顷)；工矿仓储用地360公顷；公共管理与公共服务用地170公顷；交通运输用地55公顷；特殊用地18公顷；空间布局：商住用地主要分布在濂溪区、经开区和八里湖新区范围内；工矿仓储用地主要分布在经开区和濂溪区范围内；商服用地主要安排在中央商务区范围；基础设施和公共配套用地重点保障各片区学校、医疗、污水处理厂等民生项目建设；交通运输用地主要保障经开区铁路专用线、生态科技城和赛城湖片区路网等重大项目用地。2021年土地供应总量为943公顷，经营性用地290公顷，商住用地主要分布在濂溪区、经开区和八里湖新区，交通运输用地主要保障经开区铁路专用线、生态科技城、赛城湖片区路网等重大项目用地。土地市场 排名项目名称区域成交套数成交均价(元/㎡)TOP1通源柴桑郡柴桑OP2恒大悦澜庭濂溪区855 7966 TOP3联泰万泰城八里湖新区7388841 TOP4俊怡庐山御府濂溪区5536818TOP5保利庐山林语濂溪区524 6703 TOP6保利天汇八里湖新区5226615 TOP7中奥世茂·天悦宸央濂溪区5217918 TOP8嘉圆·悦湖居八里湖新TOP9中基文博府濂溪区4507543 TOP10中海国际社区濂溪数据来源：家千万网楼市聚焦，濂溪区霸屏！通源柴桑郡以1156套问鼎前三季度TOP1，城东港片区无项目入榜，侧面印证该板块当前市场热度一般。住宅市场 在平稳的整体市场中，既处在极小众意向区域，还呈现较低去化天花板。年度市场2020年2月-2021年1月 2020年度的城东片区共计备案480套，仅占全九江是整体备案的1.9%，区域市场在整体面上十分小众；其中君悦府备案240套，占城东备案总数的50%，可作为城东参考标杆项目；从价格上来看，整体均价4645元/㎡，也仅约为九江整体均价的50%；而君悦府也是城东价格最高的项目，可见微小的价差对市场不构成较大影响。但是整体市场的淡旺季相对明显，表现在春节期间和金九银十期间，但君悦府依然相对其他项目表现的平稳。 1342土地端：区域内近1年无住宅用地土拍，区域土拍热度很低，溢价率普遍较低。供求端：住宅整体供求平衡，但市场分化严重，渠道绑架；近1年半市场整体供求平衡，市场售价稳步走高，各区域去化失衡，濂溪区成为了全市销量最大的区域。且渠道盛行，贝壳一家独大，分销佣金居高不下，房企维艰.政策端：房住不炒，九江楼市政策相对宽松，棚改和城市建设推进，城市框架拉大，未来加码或松绑可能性均较低，保持平稳态