农村房屋买卖合同的效力.docVIP

第 PAGE 页 共 NUMPAGES 页 农村房屋买卖合同的效力 农村房屋买卖合同的效力。 我国农村房屋买卖合同的法律效力 随着市场经济的快速开展，农村社会发生了宏大的转变，农村的房屋买卖日渐增多，农民往往将其在宅基地上建造的私有房屋出售，而购置者主要是同一集体经济组织的成员和其他集体经济组织的成员以及城镇居民。 农村私有房屋买卖日渐活泼，但我国现行法律法规中，对农村房屋买卖却并没有明确的允许或制止性规定，也没有明确的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的情形。 从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖合同的效力难以认定。 所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机关就显得力不从心，因为没有明确的法律判断标准，所以司法审讯中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、上下级法院不同判决等现象。 而此类案件关系到市场经济的交易平安和农村社会的和谐稳定。 法律的缺失导致的这种司法破绽，将会严重威胁到司法公正、经济开展以及社会的稳定与和谐。 一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状 首先，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情况： 第一，融资。 房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金时，出售房屋是非常重要的融资方式。 第二，一户多宅。 有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充分利用，出售房屋自然就成为一个很好地选择。 第三，进城务工，如今大量的农村人口进城务工，一年中大局部都在城市生活，并不在农村。 甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。 第四，搬迁。 有的农民分开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组织生活，所以卖房搬迁。 (一)立法现状 从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以下三种类型： 1.同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋 关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原那么和我国的立法精神。 而相关政策和法律规定也更倾向于认可此类房屋买卖行为。 因此，司法实务中根本形成了一致的有效认定意见，即认为在房屋买卖合同符合合同的一般有效要件的情况下既认定有效。 法律根据是： 其一，农村房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。 其二，我国土地管理法第62条规定：农民可以出卖自己所有的房屋，但是出卖以后，不得再向集体申请宅基地。 可推出法律允许农民出售自己的房屋。 其三，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，没有改变土地的性质和用处，一般不会损害集体组织的利益，不违犯我国的政策精神。 2.不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋 不同集体经济组织成员之间的房屋买卖缺乏相关法律规定，司法实务中也未达成一致的处理意见，一般视情况而定，大多认定无效，少数认定有效。 假如经过相关部门的批准和满足一定条件下可以认定有效。 虽然法律和政策没有制止农民异地购置农村房屋，但是农村房屋所依附的宅基地具有福利性，对身份有特殊要求，只有具备该农村集体经济组织成员的身份，才能对该农村宅基地享有使用权。 假如允许将农村房屋卖与外村村民，是可能损害到该农村集体经济组织的利益的，不利于农村的稳定开展，与我国的政策精神相违犯。 3.城镇居民购置农村私有房屋 城镇居民购置农村房屋一般基于以下原因： 第一，解决住房问题。 当前情况下，城市房价居高不下，城市居民承受着宏大的住房压力，因此就有很多人选择在邻近城市的农村购置房屋居住。 第二，享受农村生活。 在生活节奏缓慢，自然环境更好的农村养老或生活也是城市居民购置农村房屋的一个主流原因。 第三，投资。 有些城镇居民是想通过购置一定区域的农村房屋，等待升值或者政府拆迁，从而谋取利益。 关于城镇居民购置农村房屋的买卖，虽然没有法律法规明令制止，只有大量的政策加以制止，但因为政府说明了制止的态度，并且根据《民法通那么》第6条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 所以司法实务中一般认定城镇居民买卖农村房屋的合同无效。 但也有不同判决，司法理论中有一种常见情形是，城镇居民购置农村房屋，双方都依约履行了合同的义务，买方已经稳定居住了相当长的时间。 但因为经济开展，房屋价值上涨或面临拆迁，卖房的农民看到宏大的利益，而懊悔自己当初的卖房行为。 因此反悔，到法院主张当初的买卖合同无效，想要回房屋。 此种情况下，局部法院会出于保护交易平安的立场认定买卖合同有效，驳回原告的诉讼恳求。 还有一些例外情况： 一是城镇居民购置了农村房屋后，将其户口迁入该房屋所在地的农村集体组织，那么该农房买卖合同有效; 二是城镇居民的家庭