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北京【中海地产大厦】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年五月 北京【中海地产大厦】项目后评估报告 前言： 中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目于2023年12月取得审定方案告知书，2023年2月开工，至2023年11月23日与中国工商银行股份有限公司最终签订了为期三年的整体写字楼租赁协议，达成后评估时点（数据截至时间为：2023年11月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为此后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。 北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表达谢意。 目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 核心内容提纲 3 【项目概况及评估综述】 5 【项目投资管理评估】 7 【项目规划设计工作评估】 11 【项目营销工作评估】 23 【项目进度、工程管理评估】 28 【项目成本管理评估】 34 核心内容提纲 【投资管理评估】 中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为抱负的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米写字楼置换 该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目自身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有助于优化项目的赚钱能力。 【财务管理评估】 该项目出租情况比较抱负，年度租金收入较可研预期增长较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增长，重要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增长，因此，把控好项目发展周期，是我们应当总结的经验。项目预计8年时间可收回投资成本，且按照2023年8月中介机构评估情况，实现增值较为抱负，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。 【规划设计工作评估】 该项目是北京公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充足挖掘项目的客观及主观优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地区特点，在写字楼产品的概念策划、规划布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为北京市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。 【营销工作评估】 在对金融街写字楼市场充足调研的基础上，对项目进行了准拟定位，在租售阶段，拟定项目只租不售，通过对目的客户的分析和梳理，最终拟定将物业整单租赁给中国工商银行，且租赁期间仍冠名“中海地产大厦”，以较高价格成功实现了项目租售。 【发展进度、工程管理评估】 项目实际施工时间从2023年2月开始，至2023年12月底完毕竣工备案，实现了“当年开工，当年竣工”，作为北京公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面是比较成功的。 工程管理中，可以充足结识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要性，积极采用措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。 【成本管理评估】 中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档5A级写字楼。虽然没有现成经验，但是北京公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。 【项目概况及评估综述】 项目概况： 【中海地产大厦】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街500米；南距西长安街200米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环 项目地理位置优越，交通便利，重要配套有丽兹·卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约公司办公成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、征询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，可认为公司带来良好的办公环境。但是项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。 项目经济技术指标 项目最终建设用地面积 4,753平方米，代征城市道路面积已经包含在中海凯旋住宅项目中，写字楼项目无代征公共用地，总建筑面积为24,668.06平方米，容积率3.38，实际可租面积为 项目建筑高