广州珠江新城公寓酒店写字楼市场分析报告（86.pptVIP

物业市场研究;公寓物业市场研究;公寓界定及市场开展特征：商业性质的公寓工程不断呈现;商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户型公寓，两者各具特点，开发条件不一;公寓物业市场研究;整体格局：广州公寓市场主要分布五大板块，并呈现向东、向南开展的趋势;各公寓板块市场特征比较;核心竞争区域将呈现怎样的开展特征，给本工程的开展带来怎样的启示和时机？;开展历程：珠江新城公寓市场开展已经历十年，共四个阶段，08年后进入开发顶峰期;空间分布：珠江新城公寓开展经历自西向东的过程，目前新开发工程集中于居住环境更佳的东区;开展特征：工程规模逐步走大，容积率高，从单一的公寓逐步向综合型物业开展;续上表;上市时间;产品销售：公寓市场整体销售情况良好，其中面积在45~60m2的、总价控制的投资型小公寓产品受到市场追捧，销售速度较快;地段分布：毗邻公园和地铁出口的、位于居住气氛较浓厚、居住配套比较成熟的公寓工程比较稀缺;产品设计：局部带有高附加值或设计亮点的产品更受投资客户欢送，销售情况更佳;装修情况：公寓均带装修，装修标准不断提高，并多配备家电家具，提高产品附加值，装修标准普遍在2500-3500元/㎡;管理效劳：采用酒店式管理，聘请国际、国内知名物业管理公司管理，高档次的效劳水平更有利于销售和出租;销售价格：在售工程普遍到达2.7万元/㎡以上，局部拥有复式设计产品以及可作办公用途的已售工程依然得到客户的认同;竞争市场分析对本工程的启示：;公寓物业市场研究;史丹尼国际公寓〔富力盈力大厦〕——依托综合性物业开展的公寓;史丹尼国际公寓的主力户型集中50平方米左右，提供24小时酒店式效劳，智能化管理保证工程高档次，实现较好的租赁情况;商业用地性质，公寓可注册办公，为工程带来更广客源，租金及售价均较同档次工程高;史丹尼国际公寓对本工程的启示：;正佳万豪金殿——商务核心区顶级效劳式公寓;全景观复式产品，凸显景观与实用双重价值，迅速提升售价，投资型小户型产品占主导，有力吸引投资客户;正佳万豪金殿对工程的启示;公寓物业市场研究;客户置业目的以物业投资为主，局部为自用需求，客户重视产品的长远投资价值以及稳定的投资回报;客户来源区域广，广州本地客户比例约占50%～60%，可承受价格主要集中在150万～400万;客户对45-60㎡小面积公寓需求量大，小户型一房及复式产品市场新增供给少，客户接受度高;客户需求分析总结：;公寓物业市场研究;未来三年内新增公寓供给主要集中于珠江新城、天河北和琶洲;竞争板块公寓后续供给量约45~50万㎡，预计两房或以上户型供给量较大，珠江新城板块单间或与一房供给产品供给较为稀缺;珠江新城2021年住宅产品开发完毕，住宅/公寓产品价值较高，兼具有居住和办公功能的小户型公寓产品稀缺性更加凸显;工程预计2021年中入市，销售周期约一年，届时将面临富力盈盛广场、侨鑫F1-1、合景泰富D3-4、圣丰广场等工程的直接竞争;竞争市场后续供给总结：;公寓物业市场深化研究总结：;物业市场研究;写字楼物业市场研究;60年代——南方大厦、文化公园和人民南商业区一带； 70年代——海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域； 90年代初——环市路花园酒店、白云宾馆、世贸一带； 90年代中后期——城市重心逐步东移，向天河北地带转移；;2001-2021年1-11月广州十区写字楼总体供求情况;广州未来2-3年内写字楼可供给量汇总;价格水平：写字楼售价不断提升，但受供给过大、需求萎缩影响，近年租金水平有所下降，但目前已经逐渐企稳;开展趋势：开展前景好，但总体消化压力大；随着第三产业的开展，主要针对中小企业的办公物业将成为市场新宠;;写字楼市场格局及竞争分析;广州写字楼市场主要分布五大板块，自西向东、并沿中轴线开展;市场格局分析小结1：天河北、珠江新城和琶洲供给量大，是市场热点区域；东风路、环市路以老写字楼为主，供给少;市场格局分析小结2：天河北平均租金水平全市最高，但珠江新城的租金水平增长潜力大，局部高档次工程成为全市租金最贵的写字楼;市场格局分析小结3：天河北和珠江新城板块以吸纳中大型企业为主，但进驻的中小企业数量不断增加；琶洲以中小规模企业为主，短期租赁特征明显;市场格局分析小结4：存量写字楼整体空置率约达13%，但以小单位面积产品为主、主要面向中小企业的写字楼物业出租率较高;天河北、珠江新城和琶洲供给量大，是市场热点区域；其中天河北平均租金水平全市最高，但珠江新城的租金水平增长潜力大，局部高档次工程成为全市租金最贵的写字楼 进驻天河北和珠江新城板块的企业规模相对较大，但进驻的中小企业数量也在不断增加，但面向该类企业的、以中小面积产品为主的办公物业供给偏少； 存量写字楼整体空置率约达13%，但以小单位面积产品为主、 主要面向中小企业的写字楼物业出租率较高;;