苏州中新月亮湾项目酒店式公寓营销策略提.pptxVIP

谨呈：中新置地;;;1;项目本体;本体具有一定资源：中等规模综合体项目中的酒店式公寓，可借助酒店及相关商业配套，同时拥有部分湖景资源;户型;自住需求;;2;市场分析;供需层面：相比2009年市场供应量不足的现状，10年供应将稳步增长，但短期内仍面临供应不足的问题。从需求来看，09年火爆市场透支了不少需求，但购房者对房屋的增值保值预期依旧较高，2010的商品住宅市场需求仍会比较旺盛。 政策层面：2010年度，去年各项优惠措施的到期，楼市火爆局面将得到抑制，商品住宅成交可能出现波动。另外，房价迅速上涨一年，有回调压力，房价涨幅将有所放缓。;2004年 和乔丽晶酒店公寓;竞争分析;;客户分析：过渡;典型投资客户分析1;成交过程： 张先生在开盘伊始，没有购买，等过了段时间和朋友到苏州办事，就顺道去再去看了产品，得知价格涨了，当时就订下了。 客户关注点： 升值空间——张家港人了解苏州，看到上海房价太高，就开始转向苏州投资。 地段——稀缺地段，交通方便，商业氛围较好 景观资源——能看到金鸡湖湖景;成交过程： 刘先生每次来都穿的很朴素，多次被门卫拦住，得知物业管理是辉盛阁时，和太太看了两三次之后就决定购买一套三房的，后来也相继介绍了朋友过来购买，看到价格上涨，自己也又出手购置了一套。 客户关注点： 物业管理——新加坡人对本土知名物业管理公司比较认可。 地标——身份象征 配套——顶层高级会所+商业购物环境，生活比较便捷。; 认为环球188，地标性建筑，长期租户会比价多，适合投资。 认为楼盘可以地段不好，但是产品品质一定要好。 外地投资客对地段优势不是太了解，但是认为环球188，景观资源比较好。 投资客户认为物业管理模式较好，投资回报稳定，可以少费心，愿意投资酒店式公寓。 上海客户对价值200万以内的产品的投资需求旺盛，对户型朝向之类关注较少，比较关注未来市场发展及区域规划，然后就是价格，价格合适就会购买。这类客户应该多告之其区域未来发展，进行长期展望。 专业投资客在产品前期售卖价格较低时购买意愿强，到后面价格上去了就购买的比较少了。还是对总???比较关注。;成交过程： 王先生和其妻子看房子时说：才1.3万还精装修，真便宜当时就买了。 客户关注点： 地段——区域发展潜力。 景观资源——白塘公园。 价值——良好的保值、升值前景。;成交过程： 外籍老人来看了一次，说：要知道苏州这么好！我还在上海干什么。对白糖公园的景观资源非常满意，投资兼自用都可。 客户关注点： 地段——区域发展潜力、配套资源。 景观资源——白塘公园。 价值——良好的保值、升值前景。;外地投资客对地段优势不是太了解，但对重点的白塘公园景观非常认同。 认为白塘公寓价位较低物有所值、适合投资。 对区域未来发展前景看好，虽然目前区域配套不足，但也说明后续发展空间很大。 客户置业观念较开放，投资理念强，但是对总价过高产品抗性却比较大 客户对总价200万左右的投资需求旺盛、这个价位的投资对户型等细节关注度不高，对区域规划、自然景观和其他的地王项目比较关注。 决定因素升值潜力、保值、自身的收支平衡与否会决定是否最后成交。;园区投资客来源构成：;区域价值——未来区域发展带来的增值价值;长三角的投资客——园区的发展与未来规划前景，吸引了大批长三角的投资客。;客户分析;;结论;3;核心问题;问题1：;;;; 科技孵化;形象价值：国际化区域核心，五星级物业服务，成功人士的港湾;1、上海璞丽酒店;1.上海璞丽酒店;自身的差异化定位：南京西路高档五星级酒店扎堆，璞丽在区位不占优势下，差异化定位，以都市桃源的理念，走度假式的艺术精品酒店;装修和设计上的艺术和奢华：装修风格低调奢华，以奢侈品和收藏品装点内部空间，营造静谧而尊贵的居住感受，映衬都市桃源的酒店主题;装修和设计上的艺术和奢华：东方装饰元素的大量运用，装点在客房和公共空间，营造东西融合的艺术体验;客房内部装修和功能：在客房的装修标准和配置除满足五星级酒店的奢华标准外，增加了很多居家、人性化的考虑，营造放松度假的居住感受;配套的专属和特色：Anantara Spa健康会所以“茶SPA”为特色主题，搭配观景的恒温泳池，创造桃源般的度假体验;;御庭精品酒店不仅提供多种的服务设施、令您的居住充满乐趣，同时也会让您享受到个性化的服务以及御庭久负盛名的热情款待。;典雅的、恬静的 江南建筑;现代简约的室内风格;装修和设计： 泰国装饰元素的大量运用，装点在客房和公共空间，营造东南亚文化的艺术体验;御庭精品酒店的泰式特色SPA提供了一种全面疗法，帮助您提神和放松。湖畔的五个SPA别墅散发出幽静、祥和之感。整个SPA以泰式风格装饰，每间宽敞的别墅都有270度湖景设置。 ;在御庭精品酒店用