商铺营销策划方案.doc

商铺营销策划案 目?录一、项目基本概况 （）市场分析二、项目的SWOT分析（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）机会点三、商业模式分析：(一)?综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）价格定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题(二)?项目形象包（三）总体宣传方略（四）销售方略 城龙花园裙楼商铺市场定位与推广方略一、项目基本概况　　城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，现在一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺现在基本上空置。二、项目的SWOT分析　　即使本项目地段位置较为优越，但现实又存在着某些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺现在处在滞销状态。因此我们只有充足认识到该项目的优缺点，并充足发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的核心所在。（一）优势点（S）：1、?项目现在交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；2、?项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；3、?本项目现在为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，减少购置者的置业风险；4、?商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；5、?项目开发商母公司城建集团在深圳含有一定的出名度，对项目的推广含有一定的优势；◆发挥优势：A、在项目裙楼的运作过程中，充足渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，运用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、?项目所处地段现在人气不旺，尚不含有以人气带动商铺销售的条件；2、?本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒芜，对发展商业略为局限性；3、?该项目以建成多时，但裙楼商铺始终滞销，造成一定的负面影响；4、?项目裙楼商铺缺少整体形象定位，主题不鲜明；5、?项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广； ◆解决办法：（1）?重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目的客户；（2）?拟定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）?加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场出名度；（4）?设立部分“免息分期付款方式”，减少购房者的置业门槛，吸引其入市；（三）机会点（O）1、?区位优势的发挥，辐射周边地区；2、?随着周边各大住宅社区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；3、?中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好； （四）威胁点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；三、商业模式分析：就现在的商业模式来看，重要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。（一）综合性商业模式?这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，能够满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、喝茶等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一种角度去分析，此种模式似乎能够以全方面网络住全部的消费者，并且聚人气、提消费，应当是抱负的商场模式。可是，事实上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，并且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所体现出来的破旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不停的向个性化发展，使得任何全方面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是由于不乐意，而是由于以现在的商业品种、品牌发展速度，没有任何一种商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今天，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，特别是自去年下六个月开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其它品种的同比额度全方面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场运用早期积累的财力与出名度，采用了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场即使明知危机在即，但由于实力的因素，在现在除了苦苦支撑之外，也无其它应变之法。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。 （二）主题性商业模式主题的拟定范畴很广，无论是从文化