地产动态投资测算知识讲解.doc

地产投资动态测算分析详解 首先，动态测量表格的组成 动态测量表最直观的特点是由 6-7 个工作表组成，这些工作表可以相互支持，形成一个系 统。具体来说，土地利用规划指标表，开发假设前提表，成本效益计算表，销售收入计算表， 现金流量表，资金筹集表和计量结论表共 7 个基本表。当然，可以添加更完美的。敏感性 分析表，开发时间表等 1.土地使用和规划指标 此表是项目估算的基础，包括项目的建筑面积，建筑面积和各种房地产产品的构成。没有技 术内容。只需输入数字！ 这里需要说明： （1）作为依据，为保证参考其他表的便利性，输入指标有两个原则：尽可能与表格的对应 关系，受分割越具体越好; （2） 提醒， 还 建设规模和销售规模不应混淆愚蠢， 否则后期检查数据就足以让你眼花缭乱。 （3）对于不包括在建筑指标中的鱼塘，儿童营等一些旅游地产项目，必须纳入主题细节。 否则，在总结项目投资时，很容易失去统计投资主体。 2.项目开发假设 一般来说，在项目开发的早期阶段，需要设定许多条件。老岳同志之所以单独使用它，是因 为这些关键因素太重要，对项目测量结果有着至关重要的影响。假设前提不明确，测量结果 将失去参考 在这里，必须选择两个： （1） 土地成本说明： 对于承接股权转让项目的项目非常重要。 股票购买通常有很高的溢价。 这些费用不能包含在项目成本中。因此，必须清楚列出带发票的预定土地成本。由于土地增 值税的计算只承认本书的土地成本，所以不得包含这些股权转让费！ （2）必须解释动态测量表的最重要因素，如开发周期，资金来源，财务利率等。模型参考 如上图所示，不再重复。 3，成本和收入计算表 什么时候，什么时候最重要，这张表的内容也是最关键的，该表与静态测量表非常相似。不 同之处在于财务费用，销售收入等很多关键指标来自集资表和销售收入计算表的形式链 接...... 总结几句话： （1）由于主题细节太多，建议采用级别显示 您自由清晰地进行。 ，让 （2）对于股权收购项目，必须在计算项目净利润后计算股东净利润。 股东利润点=项目利润净利润 - 股权溢价，小伙伴，这是关键内容，记住它！ （3）这种表述是过去和未来的表格。它以计划指标和假设为基础。它使用销售等关键成就 数据 （2）我认为，如果我们看看更多的具有更多评估模板的谨慎的合作伙伴，我们会发现有些 人使用该季度作为统计期，有些人则将该年作为统计期， 但销售收入表的计算周期与现金 。 流量表和募资表一致，净现值和内部收益率根据年度统计数据计算，否则您的数据报价会混 淆。 。 4，现金流量表 动态衡量表之所以具有无穷魅力，是因为现金流。本表显示项目整个开发周期内项目现金支 出和现金流入的所有细节。项目资金运作具有重要的指导意义。 对于销售型现金流量表，支出账户和相关原则如下： （1）土地费用：一般集中在 1-2 年的准备期，分期付款可以分期支付 （2）发展资金外流：根据项目进度的百分比分摊 （3）管理费用：全年项目开发成本的 2.5％-3％ （根据项目条件） （4）销售费用：年内销售收入的 2.5％-3％ （根据项目条件） （5）开发费用：年度项目开发费用的 4％（根据项目条件） （6）财务利息支出：本年度在募集资金表中产生的财务利益 （7）增值税：按照最新的增值税政策每年支付 （8）土地增值税：按当年销售收入 2％计，最后一年按公式统一 （9）所得税：按当年销售收入 15％计提，并按最后一年的公式统一结算 当然，对于有业务的房产，也可能包括物业税和运营管理费，这里不再描述。 （1）该表反映了项目自身的盈利能力。表格和筹资表格之间的主要区别在于项目融资和贷 款不包括在表格中。因此，往年的年度现金流量表往往是负值。因此，可以直接引用 IRR 和 NPV。 （2）净现值的财务净现值贴现率一般为 8％，很多公司也可以根据情况收取 10％。 （3）内部收益率指在整个计算期内现金流入量与现金流出现值相等时的折现率。简而言之， 内部收益率越高，项目收益越好 （2）本项目土地增值税和所得税按销售比例逐年预付。一般按销售收入的 2％和销售收入 的 15％计提，但是在项目的最终清算年度。所有付款都已完成，所以上一年的公式设置为： 实际总增税额/所得税 - 预付税款总额逐年预付，如下图所示 6，筹款表 在资金方面，看到了各种各样的差异，也是最不相同的。筹款表最重要的作用是详细说明资 金使用的过程，并推导出详细的财务成本计算。我相信财务部和财务部的同事在这里最关心 的。 项目资金外流一般有四个项目：发展资金外流，股东贷款回报，外部贷款回收和利息支出支 出，资本流入包括注册资本，销售资金，股东贷款流入和