商业地产项目开发流程及注意事项(文字)房地产.docxVIP

室内空间的利用效率、商铺出租的价值潜力、室内空间的合理动线布局等.初步设计及施工图设计可称之为微观设超市、专卖或任何业态都对商业地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业地产的设计不能最大满足客之而无不及。一个住宅区 室内空间的利用效率、商铺出租的价值潜力、室内空间的合理动线布局等.初步设计及施工图设计可称之为微观设 超市、专卖或任何业态都对商业地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业地产的设计不能最大满足客 之而无不及。一个住宅区,一栋写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所以要解决的客 街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。2。商业地产融资策 一、开发流程 1、 市场条件判断(前期市场调研） 在项目初期， 首先对项目拟选择地区的市场进行初步分析判断。该判断可以 称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析,仅从所自啊地区的市场状况及 潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性，和对项目的定位 有个宏观的思考。 2、 项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上,并 不是所有的地方都适合做商业房地产的开发。只有某个地方具备了相应的条件后， 才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有 过之而无不及。一个住宅区,一栋写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但 商业房地产则不同，所以要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也 会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适 应就成为一个重要的问题。 3、 判断可发展规模 在完成商业地产项目的选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发 展规模的可行性分析。 将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的状况， 可 能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一些相关问题。 4、 项目土地取得及政府许可 完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府 许可的问题。土地取得指投资商按照政府土地主管部门的商定的价格从政府土地 部门得到相应地块一定限的土地开发使用权.政府许可指向政府相关主管部门申 请建设商业房地产项目， 并得到政府相应发改委、 规划局、商委等政府机构的批 准等。 项目土地取得有两打标准： （ 1） 土地规模标准。商业地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身 功能的需要,得够用. （2） 土地价格标准。土地价格的高低将决定项目的竞争优势。尤其在项目 做初期。 土地价格越低，前期资金的压力越小。 5、 项目定位细化 彻底的、细致的研究分析项目的目标客户，市场定位， 产品定位， 产品形式， 特点， 启动策略，财务测算相关问题。 此步骤是项目成功与否的重要因素，如果 定位出现差错，则项目没有成功的可能.反复探讨,反复修改定位,定位的准确程度 取决于市场。 6、 项目规划设计 项目的规划设计包括项目的方案设计、 初步设计及施工图设计等.其中尤其 以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业地产项目的 外部布局、内部功能、土地的利用率、室内空间的利用效率、 商铺出租的价值潜 力、室内空间的合理动线布局等.初步设计及施工图设计可称之为微观设计，即 在方案设计基础上进行纯建筑的深化、细化. 要有三种：高开低走，平开平走,低开高走.1租金策略在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测.预测必须，遵循整体化设计和全过程监理理念 要有三种：高开低走，平开平走,低开高走.1租金策略在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测.预测必须 ，遵循整体化设计和全过程监理理念.5.商业地产技术策划建筑和管理技术发展迅速,例如节能技术、智能化技 使用得到许可后,经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商，以便 过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致金融方案不可行。1项目融资除非开发商 商业地产项目必须强调经营,无论是百货、超市、专卖或任何业态都对商业 地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业地产的设计不能最大满足 客户的功能要求,那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业地产 项目的设计必须遵守市场需求。 8、 项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 在完成了上述项目设计、 市场调整方案及财务融资方案后， 需要就以上方案 进行调整， 即系统整合问题， 通过调整整合， 判断项目规模和投资回报的关系是 否合理:判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规模：判断 投资商自身资金、资源和其股权期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果 存在问题， 那么需要回到设计阶段进行相关调整， 并