商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分水利工程.docxVIP

信赖，更需要用不同的方法、从不同的角度向客户详细演算其投资能在多长时间内收回，其投资收益率能有多高以样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地业运营的人是不能从既有的条件中分析出项目的SWOT，更谈不上给出建设性的意见和建议来操作项目，使得商也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购。价值链不同住宅项目的利益主体只有三商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发 热。尤其自 2010 年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的 投机性消费，商业地产的价值更突显出来.虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户 构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足,往往以操作住宅的方式方法 来运作商业项目，从而导致出现种种错位。有些自称最具实力的、最佳的..。地产营销策划 机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业,有 的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运 营的开发商,致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场,看似像模像样的专业操盘给商业项目造成 的损失是无法弥补的。 信赖，更需要用不同的方法、从不同的角度向客户详细演算其投资能在多长时间内收回，其投资收益率能有多高以 样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地 业运营的人是不能从既有的条件中分析出项目的SWOT，更谈不上给出建设性的意见和建议来操作项目，使得商 也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购。价值链不同住宅项目的利益主体只有三 1、产品性质不同 虽然有相当一部分投资购买住宅的客户， 但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是 少数。绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说， 住宅产品的本质是功能性产品， 其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是 居住,超值是居住功能的同期附带价值表现。 而商业项目则大为不同。商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。 他们 购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。也就是说,他们购 买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介 实现保值增值，因此，商铺的本质是 一种金融产品， 其使用功能当然也很重要， 但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺 也“全城热卖”、 “排队抢购。 2、价值链不同 住宅项目的利益主体只有三个—-开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理 水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大） ,开发商将房子交给业主后其价值就已基 本实现； 而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物 业管理公司、消费者 6 种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经 营，商铺的价值才算真正得以实现。 3、客户构成不同 在具体的操作过程中,住宅和商业都有一套看似相同但操作思路和手法却大相径庭的操作流 程，同样是项目调研,调研的角度、方向、对象、环境、客户构成分析等等有着极大的区别， 不懂商业运营的人是不能从既有的条件中分析出项目的 SWOT ，更谈不上给出建设性的意 见和建议来操作项目， 使得商业价值最大化.反之，会丧失大好的行业运作时机,给商业项目 的招商、 启动埋下后患。 市场研究方向不同 住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间，因此对购买住宅的消费者 来说，产品本身硬件设施是影响其购买的最重要因素，如： 户型、小区内部环境、生活配套、 项目周边配套等.因此住宅项目市场调查中，对产品的研究主要集中在地块自然景观、人文 环境可能吸引哪些目标客户， 目标客户对户型、小区配套的需求等等硬环境的调研分析，以 实现住宅使用价值的最大化为目的来展开的. 商铺的本质功能是保值增值，保值增值的基础是片区商业发展前景乐观、定位业种业 态准确、经营管理方式对路，因此在商业项目市场调查中,对产品的研究主要是对商圈的研 究： 商圈发育程度、业态饱和程度、业种分布比例、潜在商业价值等。 受每日的上下班影响、受多年生活惯性影响，购买住宅的消费者受空间距离、交通条 件制约较大，目标客户的空间地理分布较窄，城东的消费者对置业城西、城南消费者对置业 城北都有一定心理障碍。因此住宅项目的市场调查特别注重对片区即对空间的研究。尤其是 而且这种研究的视角是全国性甚至全球性的。策略目标不同住宅的功能产品属性决定了其使用功能对客户而言具有力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期,开发商具有信息优势对项目负责、对城市负责