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全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析 一、研究背景 随着社会资本参与土地整治类项目范围不断扩大，土地指标交易途径不断扩展，指标从省内流转再到国家统筹等政策红利不断释放，将有更多的社会资本参与到全域土地综合整治项目中。 社会资本参与全域土地综合整治项目，对于增加土地效益和改善项目周边生态环境具有重要作用，但社会资本更看重的是项目投资收益，能否及时收回投资成本及合理利润是社会资本投资项目的重中之重。政府投资与社会资本在全域土地综合整治项目的收益机制不尽相同，若不能构建合理的项目回报机制，实现资金投入的合理回报，则无法吸引到社会资本进入。因此，要推动社会资本参与全域土地综合整治项目，开展农业产业化项目运作，核心问题是在于如何科学合理的分配项目收益。 二、投资模式 全域土地综合整治项目通过引入社会资本，政府由项目实施者向监管者发生转变，社会资本也通过发挥自身优势，承担项目投资、建设、运营等职能，具体分工如下： 政府方负责制定相关政策、解决项目实施中的协调问题，管控新增耕地指标交易的收益分配等决策项目重大事项。 社会资本主要负责项目区域范围内土地整治项目的实施，含踏勘、立项、实施、验收、报备等；支付项目建设成本、财务成本及管理成本等成本，获得通过处置分成的新增耕地指标作为投资收益；并承担项目融资、建设、运营及不可抗力造成的风险。 要充分发挥市场作用，以政府资金为引导，鼓励采取政府和社会资本合作（PPP)模式，委托代建、先建后补等方式，引导农村集体经济组织、农民、新型农业经营主体、工商资本、土地整治专业机构等依据土地利用总体规划、土地整治规划等相关规划和有关规定，规范有序投资或参与土地整治项目。 一是政府和社会资本合作（PPP）模式。具体实施参照PPP项目管理有关规定。 二是委托代建模式。由市、县政府公开择优选定一个专业化管理单位作为“代建人”，由代建人代行项目业主的职能，负责控制土地整治项目的投资、质量和工期，在项目完成移交后收取相应代建管理费。 三是先建后补模式。农村集体经济组织、农民合作组织及涉农扶持企业等以行政村为单元实施投资总额在50万元以内的土地整治项目，可以自筹资金、自主实施、先建后补。社会资本参与的土地整治项目完成验收合格后，由市、县政府按照合同约定支付项目各项款项或给予一定补助资金。 除以上三种模式外，全域土地综合整治项目也可采取F+EPC模式、特许经营模式。 F+EPC模式。政府授权国有企业负责全域土地整治项目的投资、建设、运营管护等工作，同时允许其选择具有土地整治能力的投资人或者资金方与土地整治工程总承包方组建联合体等进行合作的方式整合社会资源参与项目。 特许经营模式。政府采用竞争方式公开采购社会投资人，通过政府授权，城投公司与投资人合资成立项目公司，负责土地整治项目的投资、建设及运营管护。 以上模式为全域土地综合整治项目的常见投资合作模式，地方政府可根据项目自身特点，选择合适的合作模式推进项目的投资落地。 三、收益来源 社会资本参与全域土地综合整治项目的收益来源，取决于政府对土地整治后的增值收益进行合理分配。土地整理阶段，收益主要分为两大类：一是粮食增产收益；一是项目内新增加的土地指标交易收益。 农用地整治可以带来耕地面积的增加和质量的提高，从而提高产量，增加粮食收益。但粮食增加收益与项目投资相差甚远，并且存在不确定性，因此社会资本基本不寄希望于通过粮食产能的提升来获得收益回报。 “探索将通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标，按照谁投入、谁受益的原则返还指标交易收益。”通过项目新增土地指标交易获得项目回报，能够使社会资本快速收回投资成本及合理利润。因此，项目区内新增加的土地指标交易收益成为全域土地整治项目的主要收益来源。五回报机制通过土地整理可获得土地指标，土地指标交易收益作为项目的投资回报。社会资本参与土地整理类项目的常见的回报分配方式有以下几种： 01固定指标单价 固定指标单价指在政府指导限价下经招标形成的指标单价乘以项目验收后产生的土地指标数额确定社会投资方收益。此种方式与项目投资成本无直接关系，不管投资成本高于或低于指标回购价格，政府均以固定价格回购社会资本实施土地整治项目补充的指标。指标收益一般与耕地质量、指标数量等有关。 02?固定投资回报率 固定投资回报率是指政府与社会资本约定一个投资限额和一个固定的投资回报率。当项目完成土地指标交易后，政府从土地指标交易收益中返还社会资本的投资成本，并按约定的的投资回报率给予相应的投资回报。这种模式的投资收益主要跟项目投资额度有关，投资额度越大，收益越大。社会资本会倾向于让政府尽可能增加认定投资额以扩大收益，存在较大的操作漏洞。 03利润奖励 分配该模式下，政府将部分土地指标收益除弥补投资成本外，并给予一定的利润奖励。利润奖励将与投入成本