成都房地产行业现状及市场分析.docx

第三章 成都楼市行业现状及市场分析 成都土地市场现状 2013 年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 全年土地推出情况 2013 年成都市土地供应 184 宗，其中主城区供应 75 宗，郊区 109 宗；总供应面积达到 779.4 万㎡，合计 11690.94 亩。成交土地共 165 宗，其中主城区成交 76 宗，郊区 89 宗；总成交面积 688.52 万㎡， 合计 10327.69372 亩；以成交价格来看，2013 年主城区土地的平均成交价格为 1116.11 万元/亩，成交土地平均楼面地价为 4710.12 元/㎡， 2013 年郊县土地平均成交价格为 314.09 万元/亩，成交土地平均楼面地价为 1499.95 元/㎡。 图 3-1 2009 年-2013 年成都整体市场土地量价对比图 2013 年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 土地供应情况 （1）2013 年成都各区域土地供应面积比较 2013 年成都市土地供应 184 宗，总供应面积达到 779.4 万㎡，合计 11690.94 亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区， 其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和 18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为 1：1.45。 图 3-2 2013 年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东 93 万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约 4 万㎡土地供应。 （2）2013 年成都土地供应性质状况 13 年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地 50 精品文档 精品文档 宗，总面积约 113 万㎡；住宅用地 134 宗，总面积约 667 万㎡。 图 3-3 2013 年成都整体市场土地用地性质供应分配图 （3）2013 年成都主城区土地供应环线分析 主城区的土地供应量主要分布在 2 环-3 环、3 环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。 图 3-4 2013 年成都整体市场主城区土地供应环线分布 土地成交分析 （1）2013 年成都各区域成交土地面积分析 3欢。迎下载 成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的 21.0%，其次为双流，占 19.0%。 13 年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达 1：1.17。 图 3-5 2013 年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布 （2）2013 年成都各区域成交土地用地性质分析 在 13 年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与 12 年相比，降幅较大。 精品文档 精品文档 图 3-6 2013 年成都整体市场土地用地性质成交分配图 （3）2013 年成都主城区成交土地环线分析 在 13 年成交地块中，环线分布面积最大的是 3 环-外环范围内的土地，共有 30 宗成交，成交土地总净用地面积约 105 万㎡，成交居于次席的是 2 环-3 环地块，成交宗数为 32 宗，成交总净用地面积约89 万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。 图 3-7 2013 年成都整体市场主城区土地成交环线分布 （4）土地成交价格 图 3-8 2013 年成都整体市场各区域土地成交价格情况 5欢。迎下载 2013 年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。 土地市场总结 整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优 势，未来地价将进一步上涨。 住宅市场现状 总体供销情况 图 3-9 2009 年-2013 年成都市商品住宅量价关系分析 供求关系分析 2013 年成都市商品住宅合计供应面积 1603.16 万㎡，成交 2247.11 万㎡，成交均价为 7483 元/㎡，供求比为 0.71。 精品文档 精品文档 供应量分析 2013 年成都市商品住宅共计增量房源面积 1603.16 万㎡，合 175218 套，同比下降 18.0%。郊区供应量为 1005.08 万㎡，主城区为 598.09 万㎡，郊区高于主城区，其中4-7 月、9 月郊区供应体量都超过了 100 万㎡。2013 年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为 17.3%、16.2%和 14.1%。户型产品以 60-90 ㎡面积段为主，占比为 48.9%；各建筑形态中