第二章房地产及其描述课件.pptxVIP

2013年3月4日11：29 第二章房地产及其描述 . 房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产， 因此准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为 基础的。 . 在实际房地产估价中还要明确界定估价对象的范围，详细描述其 状况。 . 本章介绍房地产的含义、特性、种类以及如何描述估价对象。 第一节 房地产的含义 第二节 房地产的特性 第三节 房地产的种类 第四节 房地产状况描述 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 三、实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态 一、 房地产的定义 • 通俗讲，指房屋和土地，或房产和地产； • 严谨地讲，指不动产， “土地及其定着物”； • 现代社会“建筑物”越来越普遍、重要，将房地产定义为“土 地以及建筑物等土地定着物”； • 同一房地产实物上往往同时存在着多种权利； • 房地产因不可移动使区位成为它的重要组成部分。 综合以上各方面： • 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实 物、权益、区位三者的综合体。 • 房地产估价中的土地定义 对于房地产估价来说，土地不只 是平面， 而是三维立方体的， 是指地球陆地表面及其上下一 定范围内的空间。 具体一宗土 地的空间范围可分为3层： ①地球表面； ②地球表面以上一定范围内的空 间(简称地上空间)； ③地球表面以下一定范围内的空 间(简称地下空间)。 在现实法律规定中， 土地的上下范围并不 是“上穷天空，下尽 地心”。 (二) 建筑物的含义 建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋， 又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 在估价中将建筑物作广义理解： • 建筑物是人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房 屋或场所， 包括房屋和构筑物两大类。 • 其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起遮风避雨、 保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人在内居住、 工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 • 构筑物是指人们一般不直接在内进行生产和生活活动， 如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 三、实物、权益和区位的含义 (一) 房地产实物的含义 • 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分， 例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、 地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。 • 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质 量以及组合完成的功能三个方面。 • 就一幢房屋为例： • 有形的实体，该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的； • 实体的质量，如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的 砖和木材建造的，或者其施工质量如何； • 组合完成的功能，是在均为砖木结构并采用相同质量的砖和木 材及相同的施工质量下，其空间布局如何，如住宅的户型(套 型)如何。 (二) 房地产权益的含义 • 房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是 基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests) 和好处(benefits)。房地产权益以房地产权利为基础， • 包括： ①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、 抵押权、租赁权等。 ②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上 可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租 赁权的房屋所有权或土地使用权。 ③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如 城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人 民法院查封从而其处分受到限制。 ④房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出 租给广告公司做广告获得收入。 1、房地产权利的种类 • 中国目前主要有所有权、建设用地使 用权、宅基地使用权、土地承包经营 权、地役权、抵押权、租赁权。 (1)房地产所有权是指房地产所有权人对自己 的房地产，依法享有占有、使用、收益和处 分的权利。 . 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所 有权三种。 . 单独所有是指房地产由一个单位、个人享有所有权。 . 共有是指房地产由两个以上单位、个人共同享有所有 权。 . 共有又分为按份共有和共同共有。 . 按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权； 共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。 . 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经 营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。 . 建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由 专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为 共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、 专有部分以