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存量规划 存量规划 存量规划 上海某路的道路景观设计 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划 存量规划的特点 1、城市功能升级和空间品质提升 2、土地使用权分散 3、利益关系复杂 4、基于现状研究的“小规划” 存量规划问题思考 1、规划目标？ 2、实施动力？ 3、投资和开发主体？ 4、规划师的角色？ 存量规划：空间问题还是制度问题？ 土地存量还是建筑存量？ 从增量到存量：城乡规划转型 我国城市化进程中的存量规划 增量规划：土地资源的分配与组合 增量规划研究的问题 1、城市的发展规模 2、城市的发展方向与边界 3、城市的功能结构与布局 4、城市的空间形态与形象 5、城市的道路交通网络 6、城市的市政基础设施 7、城市的公共服务设施 8、城市的生态环境保护 9、城市的开发强度 等等 通过以“物质空间”研究为主的工程性规划设计，控制引导增量土地资源的合理利用，塑造城市。 增量规划：土地资源的分配与组合 所有权人：国家（代理人政府） 使用权人：开发主体 规划师 规划师 存量规划：土地资源的利用效率 存量规划研究的问题 1、城市发展规模的控制 2、城市功能结构的调整 3、城市空间品质与形象的提升 4、城市道路交通网络设施的完善 5、城市市政基础设施的整合 6、城市公共服务设施服务水平的提升 7、城市生态环境的修复 8、城市土地更新的开发强度 等等 通过以“城市政策”研究为主的制度建构与设计，提高存量土地资源的利用效率，控制引导城市物质空间的变化。 存量规划：土地资源的利用效率 产权人一 产权人二 规划师 规划师 政府 开发主体 存量规划与产权经济学 土地资源的利用效率是经济学问题，土地产权及其交易成本是提升土地资源利用效率的关键因素之一。 所有社会现象均源于个体的行为以及群体的合作，在这些活动中，人们基于他们预期的额外收益和成本进行选择。 经济学研究的是人类的基本活动：经济活动——个体以及群体的行为，选择以及合作。其前提是游戏规则下的自由权衡，最终可以达成个体意愿下的无意结果。资源价值的有效利用。 存量规划与产权经济学 “产权”概念肇始于美国经济学家科斯（Ronald Harry Coase）的开创性研究。他在1960年发表的《社会成本问题》一文中指出：“人们通常认为，商人得到和使用的是实物（一亩土地或一吨花费），而不是行使一定（实在）行为的权利。我们会说某人拥有土地，并把它当作生产要素，但土地所有者实际上拥有的是实施一定行为的权利。” 这段话揭示了产权研究关注的对象，不是人获得的某种物品这一行为的结果，而是如何获得行使对这种物品的行为权利。如果获得某种物品而不能有效地行使对该物品的行为权，那么获得这种物品的利益就大大降低，从而影响人的行动。 存量规划与产权经济学 产权理论的提出，是将权利的配置与经济利益挂钩，用经济利益来衡量权利配置的优劣。 埃里克.弗鲁博顿和S·佩杰维奇（1994）对“产权”曾有著名的定义：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人必须遵守他与他人之间的相互关系，或承担不遵守这关系的成本。因此，对共同体中通行的产权制度可以描述为，它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的经济和社会关系。” 存量规划与产权经济学 提高土地资源的利用效率，就是把土地资源的产权归于更有效率利用它的“人”。如何进行？依靠市场交易。但，产权交易是有成本的。 科斯定律 在交易成本为零的前提下，产权的最初界定不影响资源的最优配置；或表述为交易成本为零的前提下，私人成本与社会成本相等；或表述为交易成本为零的前提下，社会产值最大。 在交易成本为正的前提下，产权制度是重要的；不同的产权界定，市场配置资源的效绩不同。交易成本无穷大，难以达成交易。完善制度可以，提高效率。 只有制度建立的成本低于市场收益，才有可能建立产权制度，对商品的产权进行界定。 存量规划与产权经济学 提高土地资源的利用效率的关键是，如何通过制度设计降低土地产权交易成本，是土地在更有效率的产权人手中发挥更大的价值。 例如：一个单位拥有一栋宿舍楼，如果它认为加一个10万元的电梯，可以使物业升值20万，它就会增加电梯。但如果这栋楼“房改”了，交易的规则马上就会不一样。按照新的交易规则，是否要加电梯需要全体业主同意。显然，一楼的业主对加装电梯毫无兴趣。这时楼上能从电梯中带来好处的业主，就要付出一笔“交易成本”，收买一楼的业主。如果楼上的业主组织