04月沙县房地产市场.docVIP

沙县房地产市场 第一部分 沙县城市发展分析 北进南扩、兼顾东西 沙县按照市县一体化的发展要求，坚持旧城改造和新区开发并举，以“北进南扩、兼顾东西”为发展方向，做大做强城区，加快推进城市建设步伐。 市区、沙县一体化建设 十一五”期间，一系列重大交通工程——三明沙县机场、向莆高速铁路和中心枢纽站、泉三高速公路、沙溪五级航道及港口——将陆续建成，沙县的对外通达性将得到根本性提升；其次，福建沿海地区的工业正向内陆地区进行梯度转移，三明市区的第二产业也逐步移向沙县，沙县充裕的土地资源和便利的交通条件也吸引着工业项目的进驻，沙县的产业结构将发生巨变化。 推进市区、沙县一体化建设是调整经济结构、加快工业化和城市化，有利促进市区、沙县经济持续增长的内在要求，是主动融入海峡西岸经济区发展战略格局，加速三明发展的必然选择。 分析： 随着市区、沙县一体化建设，沙县将面临一个前所未有的历史发展机遇。 第二部份 沙县房地产市场分析 沙县城区目前房地产发展状态 城区板块是中心板块，沙县的商业中心，完善的生活配套，但随着城市化的强快，城区板块已经无法满足城市发展建设。坚持旧城改造和新区开发并举，以“北进南扩、兼顾东西”为发展方向，做大做强城区是沙县的整体规划。 随着城区北进南扩、兼顾东西的扩大，带动了房地产业的发展，在随着城市的扩张，新楼盘也大批量的盟生。如阳光美域、意境天城、中央美苑、康城国际、尚景·桂院、扬帆新城。 ㈡沙县房价格走势 从价格上看，从价格上看，09、10年价格提升的较快。房地产市场经过2008 年的低迷盘整和2009 年的快速回暖升温，导致房价较快的提升。 沙县购房群体主要以本地居民自住型客户为主，他们通常大部分是在外经营小吃的私人老板为主，在价格上会比较敏感。 分析：房价攀升加剧市场供求失衡，客户对房价的敏感，保证了价格的理性，虽然沙县有较强的购买力，但对未来房价的上涨趋势相对缓慢。 ㈤房价与销售情况 项目名称 推出时间 主力户型 推出数量（套） 销售率（%） 平均单价（元/㎡） 尚景·桂院 2010年初 110㎡三房112 385 一期100 4900 阳光美域 130㎡四房 410 一期100 4550 中央美苑 115㎡（实148㎡） 441套 0100 5300 康城国际 94㎡三房 1200 100 4500 意境天成 135㎡120户 453 4500 扬帆新城 金鼎城 从上面数据可以看出，大部份楼盘均在09年年底10年年初推出，08年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。 09年年底，正处于楼市复苏，所以推出的楼盘有较好的销售效果。 市场均价在4500元/㎡。 市场购买力强，楼盘一推出，短时间内就销售完。 市场上放量大，从销售率上看，房源去化快，可证明沙县的购买力是非常强的。未来市场如果价格上涨弧度不大，前景较为可观。 ㈥消费者洞察 小吃经营户成为购房主力军 据了解现在在售楼盘已售部份，主要购房群体来自在外经营小吃的商人，“沙县小吃”已是一个在全国拥有1.5万个店面、5万多从业人员、年创收5亿多元的大产业。 随着“沙县小吃”的崛起，大量农村人口从农村转移出来，沙县的人口、社会结构，无论在城关还是农村，都将出现颠覆性的变化，正处在一个剧烈的社会转型期。 这部人长期在外做生意，有些积蓄，但又不愿意安家在外，最终都会回来本县，所以会选择在当地购房，乡下的这部份人，赚了钱也喜欢住进城市，很大一部份为了孩子能到城里接受更好的教育。 沙县人购房干脆，跟风性强 首先主要是跟他们的职业有关，常年在外做生意，回来时间不长，听周边亲戚朋友说好，就会毫不犹豫买下来。其次都喜欢跟熟悉人的住在一起，所以亲戚朋友买了，就会带来一帮的亲戚朋友跟风。所以老客户带新客户的营销非常起作用。 城关购房客群 城关在现在楼盘购房客户的比例少，主要是前期已经有自己的房子了，现在购房基本上是住宅升级，当地事业部门。 客户购房心理 区域性强，三房接受度高 水南不去水北置业，水北不去水南置业，原因是对环境的熟悉形成一定依赖性，也不想离亲戚朋友太远 从客户需求面积来看，110－120㎡的小三房较受欢迎，从市场供应就可以得以体现。而两房及单身公寓的购买人群较少，这部分客户通常是过渡性居住及部分作为投资所用。 ㈦代表楼盘分析 ⒈尚景·桂院 项目名称 尚景·桂院 地理位置 城关水南凤凰路中医院旁 项目规划 占地27亩，总建33418.3多㎡，容积2.4，密度1.8，9幢10层，总套数385套。 产品分析 一期：110㎡三房112套；90㎡二房9套；46㎡一房9套 二期：110㎡三房200套；90㎡28套；46㎡27套 销售价格 起价：4600元/㎡；最高价：5400元/㎡；均价：4900元/㎡ 销售状况 2010年第一季度开盘，一期销售100% 购买客群 主要购房