济南柳行旧居改造初步规划2稿.docxVIP

济南柳行片区棚户区改造项目初步分析报告 1、地块现状及周边环境 土地位置及形状 地块位置地块形状：地块形状较不规则。 地块位置 地块形状：地块形状较不规则。 地块四至范围： 东：历山路 西：规划路（保利大名湖） 南：明湖东路北：胶济铁路 项目总用地面积 项目 总用地面积 可规划建设用地面积 计量单位 万㎡万㎡ 数值 33.7 28.07 地块现状 项目地块位于历山路与明湖东路交口西北角，地理位置优越，当前为柳行小区居住区。地块内部多为柳行居委会村居，人口稠密，居住约5 万人，外来人口租住者较多；地块内多为低档商业用房，且海晏门街仍有多处废品回收站点，当前区域形象较差；地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所， 道观与教堂均已具百年历史。 地块内部共有柳行村居居民 1183 户，2973 人；其余居民 3087 户。地块内部共有建筑物建筑面积 44 万㎡，其中多层 16 万㎡，村居居民有证房产约 7 万㎡， 无证自建房约 21 万㎡。 项目地块总占地面积 33.7 万㎡，可规划建设用地 28.07 万㎡。地块内部有宗 教用地两处，约 3 亩；国有企业用地两处，约 50 亩；柳行村居 225 亩；个人房产用地约 142 亩。 项目地块配套 项目周边配套较为齐全，文化氛围较为浓厚；项目周边餐饮、文教、娱乐、休闲设施齐全但档次较低； 地块距离解放桥 1 公里，距离老东门 500 米、距离洪楼广场 1 公里，距离北园大街 500 米，受多处商圈辐射，商业娱乐配套完善； 地块周边交通便利，除 BRT2 号、3 号及 5 号快速公交线路途经地块外，另有 21 条公交线路途经地块通往济南市各区域；另外，地块距离济南火车东站 1 公里，距离济南火车站约 4 公里，距离长途汽车 5 公里，出行便捷； 地块周边文化氛围较为浓厚，周边多处中高等院校，例如山东省商贸学校、山东省教育学院，济南市商贸学校等； 另项目周边有胸科医院，医疗配套完善；教育大厦、梨园大戏园距离项目不足百米，文教娱乐配套齐全。 自 2004 年以来，济南城市棚户区改造工作开始实施，并逐年增加改造力度。天桥区为济南棚户区改造重点区域，项目周边明湖天地、保利芙蓉均为棚户区改造已完成项目；保利大名湖项目尚未对外销售。城市面貌的更新，带来房价的飞速上扬，保利芙蓉项目于2008 年 10 月开盘，开盘起价 5300 元/㎡，而当前该项目二手房价格已逼近万元大关；保利大名湖项目尚未开盘，预计其售价将突破万元。 2、土地熟化成本测算 土地出让价格构成及原则 根据济南市棚户区改造政策，政府零收益原则，土地熟化成本即土地出让价格。 土地熟化成本 土地熟化成本构成：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用。根据初步测算，以上四项费用共计 166600 万元，考虑各项不可预见因素，熟化成本上调 5%，估计土地熟化费用为174930 万元。 安置房建设费用（不计土地部分费用） 安置房建设规模 32 万㎡，建设成本 2800 元/㎡，共计需要资金 89600 万元； 无证自建房货币补偿 无证自建房规模约 21 万㎡，补偿标准 2000 元/㎡，共计需要资金 42000 万元； 安置回迁居民中转过渡费用 本次棚户区改造共有居民 4000 户需要回迁，补偿标准每户 5 万元，共计需要资金 20000 万元； 国有土地收储费用 地块内部尚有两块土地需要收储，分别为；牙膏厂和商贸学校地块，共约 50 亩，预计收储地价为 300 万元/亩，收储总费用为 15000 万元。 土地熟化成本汇总：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用，以上四项费用共计 166600 万元，考虑各项不可预见因素，估计土地熟化成本为 174930 万元。 土地出让价格估算 根据济南棚户区改造政策，政府土地零收益原则，土地熟化费用即土地出让价格，经初步估算柳行地块地价为 416.5 万元/亩。 3、项目初步规划效益分析 初步规划概况 根据地块大小、所处区位、形状及济南房地产市场情况，对项目地块做了以下初步规划： 主要经济指标 项目 数值 总用地面积（万㎡） 可规划建设用地面积（万㎡） 容积率 总建面积（万㎡） 配套公建 商品房建筑面积 拆迁区安置建筑面积 地上总建面积（万㎡） 合计 33.7 28.07 地上 3.06；地下 0.8 107.8 2.78 51.02 32 85.8 地下总建面积（万㎡） 地下总建面积（万㎡） 地下室 地下车库及其他合计 7 15 22 配套公建构成 项目 计量单位 数值 底商 万㎡ 0.31 纯商业 万㎡ 1.54 会所 万㎡ 0.1 幼儿园 万㎡ 0.4 物业管理中心 万㎡ 0.43 合计 万㎡ 2.78 初步规划方案财务分析