回迁房项目的会计和税务处理.pdfVIP

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部

分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发

〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包

括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使

用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税

费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补

偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会

计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、

安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和

税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确

认，我们以案例分析如下。

【案例】A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发

生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货

币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，

与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目

占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000

㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配

套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在

二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完

工开发产品会计成本和计税成本。

该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁

房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就

是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期

回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效

地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。

这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发

〔2009〕31号文件分析如下：

第一期商品房的会计成本

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000

贷：货币资金5000

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）

×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560

贷：开发成本——建筑安装工程费560

3.第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按

照预算成本或第一期成本预提入账（7000÷75000）

×20×150=280（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费280

贷：预计成本——建筑安装工程费280

4.土地成本合计5000＋560＋280＝5840（万元）

则一期开发产品的会计成本：

5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504

（万元）

6.单位可售建筑面积土地成本3504÷（75000－40×150）

=507.83（元/㎡）

7.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－

40×150）=933.33（元/㎡）

第一期商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种

方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案

例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产

权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的

土地使用权。企所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易

处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条

的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外

投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个

人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用

权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确

认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格

确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得

低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第一期回迁