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成本控制要点

（初稿）

二〇一一年四月二十一日

成本控制概述：

所谓成本控制是公司根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制的主体在其职权范围内，在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

成本控制目标：

在公司发展中，成本控制处于极其重要的地位。如果同类产品的性能、质量、服务等相差无几，那么决定产品在市场竞争的主要因素则是价格，而决定产品价格高低的主要因素是陈本，因为只有降低成本，才有可能降低价格。成本控制的目标必须是全过程的控制，不仅是建筑成本，而应是寿命周期陈本的全部内容，只有寿命周期成本得到了有效的控制，成本才会显著降低。

成本控制的内容：

成本控制的内容非常广泛，但是这并不意味着事无巨细的平均使用力量，成本控制应有计划、有重点的区别对待。

成本控制的原则：

全面介入原则 是指成本控制的全部、全员、全过程的控制。

例外管理原则 是指要将注意力放在超乎常情的情况。

经济效益原则 是指不单是依靠降低成本的绝对数，更重要是实现相对的节约。

成本控制的编制：

总结房地产开发公司历史经验，按权重筛选出来的，没有细致的涵盖所有的成本控制内容。

成本控制的详细方法需要更细致化，现在以〈控制什么〉、〈怎样控制〉和〈谁来控制〉的编写形式，仅是大纲要领内容。

相应详细方法还需要各部门配合，内容将在实践中不断细化完善。希望它能在工作中为大家带来便利，为公司创造最大价值化。

目录

第一项立项成本控制要点

第二项

第三项

第四项

第五项

第六项

第七项

第八项

第九项

规划设计环节成本控制要点

招投标环节成本控制要点

施工环节成本控制要点

材料及设备采购环节成本控制要点

销售环节成本控制要点

工程预决算环节成本控制要点

期间费用的成本控制要点

物业管理成本控制要点

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立项成本控制要点 一项

立项成本控制要点

一项

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由开发部来承担。

控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件

?征地费用

?少交或晚交，力争减免

?开发部负责

1、新

?拆迁安置费用 ?房产确权后办理拆迁

安置费用

?自建部分按照公司工

?开发部负责

?工程部、设计部和审

详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表

征土地 ?大市政费用

?规划条件

?买断内容

开 ?付款总额

程体系走；交政府部分

按有关规定办理

?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本

?明确买断内容明细

?为公司争取最大利益

算部负责自建部分；工

程部负责交政府部分。

?开发部、设计部负责

?开发部负责

?开发部负责

一、附表二。

详见项目立项成本控

发 2、买形 断项目式

?付款时间

?三通一平的标准

钩。?

钩。

?合作方式

?符合集团要求，有利

?开发部负责

于公司；

?分成比例

?双赢原则；

?开发部负责

?交房时间

?尽可能地延后交房，

?工程部负责

?交房标准

?不低于合同中交房标

?开发部负责

准

付款总额

??选择有利于公司利益

开发部负责

?付款时间

的方式

?开发部负责

?周期长、次数多

?明确验收标准明细

与项目付款时间直接挂

?开发部负责

?工程部、开发部负责

开发部负责

制要点说明中项目开

发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成

3、合作开发

详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成

规划设计环节成本控制要点 二项

规划设计环节成本控制要点

二项

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。总工办在该环节承担主要的职能。

控制要点

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

备查文件

（1）可行性规划设计

1、规划方案

（2）方案评审

?市场信息搜集和分析

?市政状况信息分析

?规划要点确立

?可行性研究设计任务书

可行性设计变更

?组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。

?未通过的方案进入可行性

设计变更环节，再重新评审。

?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整

?设备选型方案提前确定

?根据提交的设计成果进行投资估算

?根据项目前期运营的情

况和市场分析制订