第一章绪论1.3房地产估价的概念与必要性.pptVIP

房地产估价1.3房地产估价的概念与必要性主讲：李婷

1.1房地产的概念与特征1.2房地产的类型1.3房地产估价的概念与必要性1.4发展房地产估价的现实意义第一章绪论

1.3.1房地产估价的概念1.3.2房地产估价的基本要素1.3.3房地产估价的特点1.3.4房地产价格评估的作用1.3.5房地产估价的必要性1.3.6房地产估价的种类1.3房地产估价的概念和必要性目录

1.3.1房地产估价的概念房地产估价，全称为房地产价格评估，简称房地产评估。台湾称其为“不动产估价”。香港称其为“房地产估价”，都是一个意思。房地产估价定义：指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则（法定或公允的标准），按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的真实、客观、合理价格或价值进行估算和判定（评定、估计、推测、判断）的一种活动。

1.3.1不动产估价的概念具有专业性，它不是随便什么人都可以从事的工作。房地产估价正规房地产经纪人从事经纪活动时，必不可少地也会运用各自的市场经验，对所代理、经纪的房地产进行一番价格估计房地产经纪非正规房地产估价与房地产经纪的区别房地产经纪与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面：第一，实施主体不同。第二，实施方法不同。第三，估价结果的表现方式不同。第四，法律效力和责任不同

[阅读材料]P12房地产估价的本质——1.3.1不动产估价的概念房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

主体：估价的执行者，进行估价的机构，即估价人。客体：估价对象目的：估价目的标准：估价标准程序：房地产估价程序方法：房地产估价方法信息：房地产估价信息的加工和处理时价：房地产评估基准时点1.3.2房地产估价的基本要素添加标题时价方法标准客体主体信息程序目的房地产估价的基本要素

1.3.2房地产估价的基本要素房地产估价的方法体系

1.3.3房地产估价的特点1房地产估价具有科学性2房地产估价的艺术性3房地产估价具有综合性（1）房地产估价人员需要有丰富的经验（2）房地产估价需要很强的推理与判断能力（3）房地产估价需要一定的技巧（1）房地产估价人员需要具备综合性知识（2）评估过程涉及面较广（3）房地产估价有时需要综合作业（1）房地产估价建立在科学的估价理论上（2）房地产估价过程涉及规划、建筑结构、概算预算以及宏观经济等有关理论和知识

1．为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务2．为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务3．为信贷、保险等金融活动服务4．为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务5．为政府征税服务6．为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务1.3.4房地产价格评估的作用

房地产估价的必要性1．专业估价存在的基本前提2．理论上房地产估价的必要性3．现实上房地产估价的必要性1.3.5房地产估价的必要性1）房地产交易的需要2）房地产抵押的需要3）房地产典当的需要4）房地产保险和损害赔偿的需要5）房地产税收的需要6）房地产征用拆迁补偿的需要7）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要8）企业有关经济行为的需要9）新形势下房地产管理的需要10）其他方面的需要：比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价

［阅读材料］国外房地产估价的原因1．所有权转让2．融资和信用3．征用程序的合理赔偿4．税收事务5．投资顾问和决策制定

我国房地产估价发展的突出表现1.确立了房地产估价的法律地位；2.实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度；3.制定了房地产估价标准和指导意见；（国标）4.成立了房地产估价行业组织（CIREA）；5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质标准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产估价市场；7.拓宽了房地产估价的服务领域；8.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。

房地产估价的种类1．房产评估与地产评估2．单项评估与整体评估我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。目前，我国房地产的成片出让、房地产整体的产权变更的现象已有发生，但对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价，忽视了整体房地产的综合价值效应、环境波及效应、潜在收益因素、不可确指无形资产价值等方面的作用。1.3.5房地产估价的种类

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