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雪野湖别墅项目
前期策划定位报告
2023年3月
目录
第一部分：市场调查与分析
宏观市场调研与分析
济南市经济环境概况
济南市城市空间发展战略
济南市房地产市场分析
济南别墅市场专项分析
济南别墅及高端物业发展及现状概况
济南代表性高端物业调研
济南重要别墅及高端物业未来市场供应量
第二部分：项目条件分析
雪野湖基本概况
项目宗地分析
项目SWOT分析
第三部分：项目定位
目的客户群核心定位
产品定位
总结
第一部分市场调查与分析
宏观市场调研与分析
济南市经济环境概况
济南市经济现状与发展
类别
年份
全市GDP总值
（亿元）
同比增长率（%）
全社会固定资产投资
（亿元）
同比增长率（%）
城市居民人均可支配收入（元）
同比增长率（%）
2023年
2562.8
17.3
1151.7
13.3
18005.1
17.4
2023年
3017.4
17.7
1415.3
22.9
20802.2
15.5
2023年
3351.4
12.2
1655.4
20.3
22721.7
9.2
产业结构情况
2023年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为5.8：44.1：50.1，一、二产业比重分别较上年减少0.1和1.1，第三产业增长1.2。
政府推动经济发展的产业重点
济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励公司向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增长，受全球金融危机的影响，2023年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2023年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可连续发展。
济南市城市空间发展战略
济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2023年）》中拟定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提高、两翼展开、整体推动”的发展思绪。
城市空间布局：“一城、一区、一带”
一城：中部主城区
一区：西南部长清地块
一带：东部产业带（章丘）
济南市房地产市场分析
济南市房地产市场概况
类别
年份
房地产开发投资总额（亿元）
同比增长率（%）
商品房销售面积（万方）
同比增长率（%）
商品房销售总额
（亿元）
同比增长率（%）
人均住宅使用面积（㎡）
同比增长
（㎡）
2023年
193.2
20.7
320.2
12.5
120.9
20.5
21
0.9
2023年
274.1
41.9
371.2
15.9
155.1
28.3
21.5
0.5
2023年
332.6
21.3
439.8
18.5
211.2
36.2
-
-
由上表分析可以得出，济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势。
济南市土地成交情况
2023年济南市全年出让106宗地，较2023年翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上，平均地价为255.7万元/亩，楼面地价为1457.68元/㎡。其中，商业综合用地平均地价460.65万元/亩，平均楼面地价1562.3元/㎡；住宅用地平均地价233.05万元/亩，平均楼面地价为1438.84元/㎡。
3.2023年济南市主城区房地产市场表现状况调研
类别
区位
供应量
建筑形态
主力户型
价格
（元/㎡）
客户群
市中区
100万方
以小高层、高层为主，少量花园洋房及别墅
94-110㎡、130-150㎡
普通住宅：6000-8500
别墅9000-12023
市中心的优质客户
历下区
（全运会）
最为密集
以小高层、高层为主，少量花园洋房及别墅
94-110㎡、130-150㎡
6000-10000
本市及周边城市
历城区
20余万方
小高层、高层
以130㎡以上为主
6400-7500
全市各区中高端收入者
天桥区
40余万方
小高层为主，另一方面高层，很少量花园洋房和别墅
140方以下为主，花园洋房和别墅面积：170-300㎡
5500-6000
青年置业者
槐荫区
35万方
多层、小高层、高层具存
80-140㎡
5600-6500
中端客户群
从上表可以看出，主城区内市场重要以小高层为主，别墅的市场重要分部在繁华的市中心和历下区，但这并非传统意义上的纯别墅，而是坐落在繁华市区内的类别墅，供应量较少，主力户型在150-300㎡之间，别墅平均价格在8000-15000元/㎡左右。2023年，济南市主城区内，商品房的平均价格同比涨幅近13%，部分地
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