天津某房地产项目销售部年度工作总结-1.doc

2023年度销售部年度工作总结

第一局部：区域市场变化引发的思考

一、宏观政策的影响

1、二套房政策上半年紧，下半年松

2007年９月２７日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套〔含〕以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。

2008年10月17日，国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房〞的要求。为促进本市房地产市场健康开展，根据财政部、国家税务总局、中国人民银行有关文件精神，结合本市实际，经市政府同意，市建委、市国土房管局、市财政局、人民银行天津分行等部门制定八项支持居民购房的政策措施。

2008年11月04日，银监会向各商业银行下发紧急通知，要求各银行加强个人住房贷款风险管理，严格执行去年出台的“二套房〞贷款相关政策。

2、社会保障住房成为08年房地产市场降温催化剂

2008年3月6日，近10万套保障房3年内入市，

2008年3月3日

2023年5月，天津市共新建保障性住房595万平方米，9.33万套，建设规模比去年增加了103%，为历年来建设规模最大的一年。其中廉租住房65万平方米，1.1万套，限价商品房150万平方米，2万套，经济适用住房380万平方米，6.23万套。而2023年，保障性住房按照与改善中低收入群众住房条件实施危陋房屋拆迁相结合，与城市根底设施建设相结合，与城市环境建设相结合的原那么，根据保障性住房的需求，方案建设744万平方米，10.8万套，其中廉租住房65万平方米，1.1万套，限价商品住房150万平方米，2万套，经济适用住房529万平方米，7.7万套。

3、土地改革，集体所有制土地可交易

2008年11月10日，十七届三中全会，为增加农民收入，集约土地使用效率，集体所有制土地可以交易。坚持以家庭承包经营为根底、统分结合的双层经营体制，稳定农村土地承包关系，是我们党在农村政策的核心。在农村改革３０周年之际，在现代农业蓬勃开展之时，《决定》强调，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。

4、利率上调，利率下调

自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。此次贷款基准利率下调后，6个月贷款利率降至6.21%；一年期贷款利率降至7.20%；1至3年贷款利率降至7.29%；３至５年降至7.56%；5年以上降至7.74%。

从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

2008年10月27日，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购置普通自住房的金融效劳水平，保障和改善民生，按照党中央、国务院的统一部署，人民银行决定，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

二、08年天津房地产市场分析

天津市一级市场情况

1、天津各板块供求分析

08年土地供给情况，除中心城区的土地供给量明显下降，只占08年土地交易量的2%，土地供给量集中在远郊区县、环城四区、滨海城区分别占总供给量的43%、28%、27%。从图表可以说明中心城区的土地资源稀缺更加明显。

2、天津市各区县土地供给分析

08年土地供给从分区县看，分布范围较广，共有15个区县出现经营性用地的供给，主要集中区域为远郊区县，占总供给的43%。其中宝坻的土地供给量最大，总面积为240.89公顷，占全市土地供给的19%。

08年滨海新区中的塘沽排在各区县土地供给面积之首，合计供给面积308.56公顷，占土地总供给的24%。其中中心生态城出让面积最大，总面积为261.10公顷，占整个塘沽土地供给的85%。

08年环城四区继续位居区域土地供给第三位，四个区合计供给土地总面积为367.04公顷，占全市总量的27%。其中，东丽区本年供给土地总面积为227.51公顷，占总供给量的17%。

08年中心城区土地供给1宗，位于和平区，供给面积为0.069公顷，总供给为全市最末位，类型大多数以商业办公为主，住宅产品很少。

3、天津市土地交易类型分析

08年推出的经营性土地，主要分为五大类用途，其中依旧以工业用地为主要供给量，占全市总供给量的54%，而含居住性质用地占全市总供给量的37%。

08年工业类用地供给量排名首位，合计供给土地为1540.24公顷，占本年土地供给总面积的54%。供给地域上，滨海新区、环城四区、和远郊区县均有供给。

08年居住类用地总供给面积为1058.72公顷，占本年土地总供给面积的37%，位居第二。供给地域上，滨海新区、环城四区、远郊区县、和中心城区均