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理论攻坚-物权（讲义）
第七章民法典之物权
第一节物权通则
一、物权概念
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用
益物权和担保物权。
二、物权变动
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，
不发生效力，但是法律另有规定的除外。
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二节所有权
一、概述
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权
利。
二、专属于国家的财产
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
1.矿藏、水流、海域属于国家所有。
2.无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家使无居民海岛所有权。
3.城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的
土地，属于国家所有。
4.无线电频谱资源属于国家所有。
5.国防资产属于国家所有。
国有财产由国务院代表国家使所有权。法律另有规定的，依照其规定。
三、善意取得
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律
另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
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（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登
记的已经交付给受让人。
受让人依据前述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无
处分权人请求损害赔偿。
四、相邻关系
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的
原则，正确处理相邻关系。
五、共有
（一）概述
不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同
共有。
（二）转让
1.按份共有人的份额转让
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同
等条件下享有优先购买的权利。
2.共有物的处分
处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者
全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三节用益物权
一、概述
用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权
利。
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、
居住权等。
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二、土地承包经营权
（一）概述
农村集体经济组织实家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
（二）期限
耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为
三十年至七十年。
前述规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规
定继续承包。
（三）三权分置
土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流
转土地经营权。
三、建设用地使用权
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有
权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。住宅建设用地使用权期限届满
的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、政法规的规定办理。
四、宅基地使用权
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利
用该土地建造住宅及其附属设施。
五、地役权
地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效
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六、居住权
（一）概念
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