房地产开发项目策划书023.docVIP

房地产开发工程筹划书

目录

1房地产市场调查与分析 3

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 3

政治环境 3

经济环境 3

社会环境 4

科技环境 5

1.2武汉市房地产市场现状与开展趋势调查分析 5

1.2.1武汉市房地产现状 5

1.2.2市场现状剖析 20

1.2.3未来市场走势预测 22

1.3区域环境调查与分析 23

1.3.1市场需求 24

1.3.2供给现状 24

1.3.3交通条件 25

1.3.4市政配套 25

1.4竞争工程调查与分析 25

1.5客户群调查与分析 27

1.5.2目标客户分析 28

2.1影响本工程市场定位的因素分析 29

2.1.1商圈及交易圈的因素 29

2.1.2经济和人口因素分析 30

2.1.3住宅市场供给情况 31

2.1.4住宅供给与需求的比拟 32

2.2工程定位 33

2.2.1工程定位 33

2.2.2功能定位 34

2.2.4产品定位 34

2.2.5价格定位 35

2.2.6开发时机及进度(时间有待调整) 35

3工程规划、建筑方案筹划 35

3.1工程规模及总体方案 35

3.1.1工程规模 35

3.2工程规划布局及空间环境 36

3.3建筑方案设计 38

3.3.1设计要求 38

3.3.2户型设计 39

3.3.3建筑立面 41

4工程营销策略 42

4.1品牌策略 42

4.1.1品牌名称 42

4.1.2品牌定位 43

4.1.3品牌传播 43

4.2租售方案和价格策略 45

4.2.1租售方案 45

4.2.2价格策略 46

4.3渠道策略 48

4.3.1目标客层及地区的筹划 48

4.3.2产品时机点的筹划 48

4.3.3广告筹划 49

4.4促销推广策略 51

4.4.1销售策略筹划 51

4.4.2各阶段客层分析 51

4.4.3推广活动 51

5工程经济可行性分析 53

5.1工程背景及概况 53

5.2、开发地点现状及有关条件分析 54

5.2.1地点与地理位置 54

5.2.2周边建筑物及环境条件 54

5.2.3城市规划及区域性规划要求 54

5.2.4征地与拆迁条件、施工条件 55

5.3投资估算与资金筹措 55

5.3.1投资规划 55

5.3.2资金筹措方式 58

5.4、工程经济效益分析 59

5.4.1、主要分析评价指标 59

5.4.2、工程的本钱及费用构成分析 60

5.4.3、工程的租售收入、利润分析 60

5.5、工程不确定分析 62

5.5.1、工程盈亏平衡分析 62

5.5.2、敏感性分析 63

6工程筹划结论 64

6.1工程概述 64

6.2工程定位 65

6.3开发进度 65

6.4预期效益指标 65

6.5风险分析及风险控制 65

6.5.1风险分析 65

6.5.2风险的躲避和控制 66

参考文献： 67

1房地产市场调查与分析

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析

政治环境

2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知》,提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供给紧张的地区暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款等。而在5月，国务院又出台“新国十条”,其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市公布“限购令”。9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置