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南京金地自在城营销策划报告

科学筑家

金地自在城营销策划报告TheScienceofLiving

目录

第一章

市场研究

第二章

项目分析

第三章

目标客户分析

第四章

项目竞争态势分析

第五章

营销推广策略

第六章

项目销售策略

市场研究

1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场分析

第一章

南京板块分布格局

城北板块

仙林板块

城中板块

河西板块

江北板块

板桥板块

江宁板块

城东板块

城南板块

主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力;

江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力;

江宁、江北与河西三分天下;

主城供应量迅速下降，价格急速拉升。

造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急速放量。1.1.1南京房地产市场板块格局:江宁、江北、河西三分天下2004-2008年各板块成交面积份额

江北市场的超高速发展,完全由板块内的5个大盘项目所推动

虽然江北板块供应巨大,并且整体绝对价格市场最低,但85%以上的成交面

积集中在5个大盘项目内;

江北的大盘营销,代表南京大盘营销的最高市场水平。

04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京市场总成交面积的69.5%

07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分别为:14.5%、26.5%和

33%。

河西、江宁、江北是南京大盘营销的主战场

一般大盘，与这三个板块关联越密切，其成功的可能越大;反之亦然;

除地缘性消费，江宁、江北较集中的是南京的经济型刚性消费需求，河西

集中的是城市一次改善型消费。

1.1.2南京房地产市场:3大板块成交面积占全市约70,份额325

261

38.6

83

142

38.5

45.6

47.2

980.70338.24239.6627.4962.1397.9830.3835.1

28.14860

2007年

4.8

34.9812.23仙林板块

99.81162.95195.49江宁板块

77.1

252.49176.19江北板块

75.56215.58

177.96江宁板块

15.5260.6950.46城北板块43.22170.79127.47河西板块20.5161.1353.87城南板块7.97

36.3138.33城东板块9.3

38.1249

城中板块253.98870.09685.51住宅成交面积(万?)

132.56230.93210.35

江北板块7.47

34.6828.74仙林板块31.0666.1

59.99城北板块61.6391.19179.79河西板块36.8331.7748,84城南板块8.43

29.5546.2

城东板块18.5

39.5921.04城中板块396.29686.76790.44住宅供应面积(万?)

2008年

2006年

2005年

江宁板块在南京整体市场这一轮的快速发展中,表现出了非常稳健的发展态势，市场逐渐走向成熟，未来将会是本项目最主要的竞争区域。

受07年市场火爆的刺激，08年以来，各板块推案量明显加大，供大于求的市场压力在加大。由于市场发生了急剧的变化，未来供大于求的市场趋势将会持续。

结论:江北、江宁、河西三大板块将是未来市场供求的主要区域;整体市场“供大于求”的矛盾将会显现。阶段性震荡和调整正在进行。

1.1.3南京房地产整体市场:阶段性调整、震荡正在进行

1.1.42007年1-8月与2008年1-8月供销走势(1)

1.1.42007年1-8月与2008年1-8月供销走势(2)

1.1.5预计南京整体市场:2008年成交量比2007年暴跌50,

分析:

自08年3月，市场完全转向观望，供销比急速攀升。

08年1,7月全市住宅成交量为254万平方米，同比降幅超过50,，市场转入“调控期”。

结论:08全年销量可能在500万平米左右，总体将比07年下跌50%左右。

08年市场成交量将跌至04年之前水平。

分析:

1、河西目前无新开大盘，主要在售为前期的尾盘或延续项目，这些项目无主动向下“跳水”动力。

2、以“奥体”为核心的河西板块日益走向成熟，加之与主城的距离与交通优势，市场整体向好发展。

3、08年开盘的万科“金域缇香”是目前板块内近期价格走势的主要“不安定”因素;

4、08年底至09年年中，120万方的“万达广场”和70万方的“仁恒江湾城”将陆续开盘，尤其是位于奥体的“仁恒江湾城”，预计精装均价将不低于万科“金域缇香”的价格标准，将进一步稳定