2024年中国房地产市场展望报告.pptxVIP

中国研究部-2024

中国房地产市场展望;;

住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革特征。随着保障房开发建设的细节政策陆续出台，中国住宅市场由保障与商品双轨并行有望在未来数年逐步形成。在四座一线城市的十四五规划中，保障性租赁住房占新增供应比重都在40%以上。包括租赁住房在内的保障房体系面向刚需群体，尤其是大城市的刚需人口住有所居；而市场化住房则针对改善型需求，提供更加优质的居住环境。

近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重均在75%左右，对整体市场乃至经济平稳运行至关重要。考虑到行业体量庞大，我们认为整体住宅市场转型不会短期内即完成，或将持续数年。行业正逐渐告别传统高周转高负债模式，向更为可持续、高品质及双轨制方向转型。

自2021年下半年以来，地产开发及购置情况持续低迷，地产投资持续下跌。截至10月，全国住宅销售面积同比增速已连续下;

如何看待租赁公寓的投资价值?

七普数据显示，中国人口总量不再快速增长，流动人口规模却不断扩大。截至2020年末，流动人口占全国人口比例约27%，达3.76亿人，较2010年增长约70%。经济发达地区的住宅租赁市场有望迎来长期稳健的强劲需求。而对核心城市而言，除了在此寻找事业发展的非本地年轻人群之外，不同背景的情侣、家庭、老人等群体同样有租住需求，值得市场挖掘之余，也意味着产品端具备更多元化的发展潜力。

作为房地产市场转型的重要组成部分，保障性租赁住房在中国住宅市场正发挥其独特作用。项目是否具备纳保能力也成为投资者投资租赁公寓项目的首要考虑因素。2021至2025年，全国将筹建约900万套保障性租赁住房，将极大扩充机构房源在整体住房租赁市场的规模。其中由土地出让而新建或配件的租赁公寓数量预计约100万套，仅占总供应的11%。盘活存量、资产收购及城中村改造预计将成为供应主力。市场将迎来更为多元的供应形态。

从单一建筑至规模化大体量社区，为市场提供的房间数量小至不到50间，多则数千套，对项目的运营管理能力提出不同要求。投资者期望租赁公寓的租金回报率多在4.0%以上，作为一项管理要求极为细化的细分赛道，运营商的成本管控能力、租户服务及管理能力，决定了项目是否实现稳定的租金增长及较高的续约率。;

人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？

人口增长速度放缓、出生率降低且寿命延长是全球

趋势。预计到2033年，全球50岁及以上人口的比例

将达到28.4%，有47个国家的比例将达到至少40%。

据牛津经济研究院数据统计，未来十年中国50岁以

上人口将增加17%，届时50岁以上人口比例将达到

43%。

人口结构的深远变化，意味着未来需求将与房地产

高速发展期呈现不同的结构。光大证券曾预测自

2021年起，改善性需求占比将超过60%，成为支撑

住宅市场稳定发展的类别。市场对此已有所反应，如

住宅开发投资额自2022年持续下跌，但2023年的月

度数据显示，单套面积大于144平方米的大户型面积

投资表现显著好于90平方米以下的中小户型，两者

在前十个月的累计同比增速分别为-0.4%和11.6%。

年纪越大的群体往往也更加富裕，对居住环境的要

求也更高。核心一二线城市之外，多数居民的刚性居

住需求已得到较好满足。因此对未来的新建住宅而

言，以改善性需求为主要目标的房屋，需要以更为细

致的定位和设计，为住户带来更高标准的舒适健康

环境和与住户适配的完善配套。

具有一定经济基础、年纪较长的成熟改善性买家并

不是一个同质化的群体。他们之中既有忙于工作的父

母，也有没有后顾之忧的退休人士。中年买家对科技

产品具有较好的接受度，或将推动住宅智能化发展，;图4：写字楼市场的周期性波动与经济周期密切相关 ;;;

项目名称;

城市;;

及四川乐高主题乐园预计将于2024年开业，北京乐高乐园也即将开工建设，以强IP优势的主题乐园度假区吸引游客前往。

与此同时，体验成为消费者前往线下消费的主要动力之一，购物中心内休闲娱乐业态整体占比也随之逐年提升。第一太平戴维斯数据显示，上海零售市场该业态占比由2019年的13.6%增长至2023年的16.5%，而武汉休闲娱乐业态占比在过去三年内亦回升并超过疫情前水平达到16.0%。该类门店为消费者线下社交和悦己生活提供多样化的空间选择。

各类传染疾病的流行，令身心健康成为不同客群共同关注的重点，各类细分运动门店正恢复其开店节奏，并不乏多样化的新兴品牌不断涌现。此外，当代消费者更加关注内心需求和真实的情感交流，愿意在学习、艺术等方面以追求内心平静和精神满足，