崇州美岭湖健康城项目可研报告2-1.doc

崇州美岭湖

国际健康城工程

可

行

性

研

究

报

告

四川美岭湖健康城置业

2023年02月目录

TOC\o1-3\h\u一、工程背景2

〔一〕政策背景2

〔二〕社会背景3

二、工程概况4

〔一〕概述4

〔二〕工程地理位置6

〔三〕工程相关工作现状7

〔四〕工程初步设想8

〔五〕工程社会意义9

三、工程规划及建设周期9

〔一〕工程规划9

〔二〕工程建设周期10

〔三〕工程分步方案10

四、工程建设资金投资10

〔一〕工程资金需求方案10

〔二〕工程资金筹措方案12

五、运营与销售13

〔一〕概述13

〔二〕运营与销售收入14

〔三〕投资回收期23

六、工程投资风险与躲避措施25

〔一〕政策风险25

〔二〕财务风险25

〔三〕市场风险25

〔四〕经营风险26

七、总论

〔一〕社会效益26

〔二〕企业效益27

〔三〕结论27

一、工程背景

〔一〕政策背景

当前，我国已提前步入老龄化社会，养老问题已成为社会民生重大问题之一，它关系家庭的伦理与和谐，影响社会的稳定与开展，已引起国家高度重视。2023年8月16日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出:要推动社会力量成为开展养老效劳业的“主角〞。把效劳亿万老年人的“夕阳红〞事业，打造成“蓬勃开展的朝阳产业〞。基于此，相关部门出台了系列政策。

国务院政策

《国务院关于加快开展养老效劳业的假设干意见》对完善税费优惠政策规定，

对养老机构提供的养护效劳免征营业税，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老效劳也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。

国土资源部政策

为贯彻国务院的意见，国土资源部出台《养老效劳设施用地指导意见》，明确提出：入住老人的住房、康复医院、餐厅等可确定为养老效劳设施用地；老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老效劳设施用地。养老效劳设施用地租赁期限最长可达50年。老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以内。老年公寓、宿舍出租效劳合同最长不能超过5年。

地方政策

《成都市人民政府关于加快社会养老机构开展的意见》指出，大型综合型养老机构的建设规模应不低于30张床位，每张床位综合建筑面积为30—40平方米；养老效劳设施局部建筑按50%收取根底设施配套费。生活效劳设施用地面积不得超过工程总用地面积的20%，其供地起始价不得低于土地整理本钱或基准地价；对通过招商引资新建的特别重大社会化养老机构建设工程用地，可采取政府“一事一议〞的方式研究解决。因城市规划改变土地使用条件〔含增加容积率〕用作养老机构建设工程的，其收取的土地出让收入按改变前后土地使用条件评估价差额的60%收取。对新建的社会化养老机构，按照每张床位10000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都市户籍老年人的，按照每人每月100元的标准给予效劳性床位补贴。

〔二〕社会背景

通常，65岁以上的人口比例超过总人口的7%，就被称为“老龄社会〞，而超过14%就被称为“老龄化社会〞。2023年，我国65岁以上的人口比例占总人口的8.5%；截至2023年底，全国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%。其中每千名老年人仅拥有养老床位数25张。我国面临严重的人口老龄化趋势，养老床位十分缺乏。

通过对成都养老情况的调查、了解，成都养老市场情况如图1：

图1：成都养老市场情况

成都现有备案养老院共计96家，95%以上属小规模，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求；成都市60岁及以上老年人口为2355823，按25%有养老床位需求计算，床位需求为588955，床位缺口为523326张，缺口占比88.9%。截止2023年11月，成都市运营和筹建的养老床位到达60000多张，其中公办的包括城市福利机构和农村敬老机构，占30000多张，而另一半数量那么来自民办养老机构。预计到2023年底，我市60岁以上老年人口将到达244.8万人，占全市户籍总人口的19.15%以上。

成都市2023年投资1亿元建成6家公建民营养老机构，新增民办养老机构和社区居家养老效劳中心153家，新筹建养老床位1.2万张。2023年成都市方案启动第二批公建民营养老机构建设，鼓励支持民建民营养老机构建设，开展村〔社区〕居家养老效劳中心，新增筹建养老床位7000张。

成都作为四川的省会城市，从政府、军队、高校、医院、中石油等企事业单位退休的员工超过一半的拥有3000元/月以上的退休收入。成都60岁及以上老年人口为2355823，其中至少有10%有能力享受较高品质的退休生活，而他们大多数目前还是居家养老，主要原因是没有能吸引他们的