地产超跌了吗？“三大工程”管用吗？(1).pdf

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证券研究报告|宏观经济研究

2024年01月21日

宏观专题

测算：地产超跌了吗？“三大工程”管用吗？

近期我们持续提示：2024年GDP目标可能定为5%左右的偏高水平，通过“三大工程”稳作者

住地产投资是一大抓手。在我们年度报告对地产投资简要测算的基础上，本篇报告对2024

年地产投资的自然跌幅、“三大工程”的影响作出详细分析与测算。分析师熊园

核心结论：基于自然状态和政策支持两大视角，再结合定性分析、对比日本和定量测算，执业证书编号：S0680518050004

过去两年地产投资可能超跌，2024年全年跌幅应不会明显扩大。鉴于“三大工程”有望额邮箱：xiongyuan@

外拉动地产投资1万亿左右，对应2024年地产投资增速有望收窄至-5%以内、但转正难。分析师杨涛

一、自然状态下，过去两年地产投资可能超跌，2024年全年跌幅应不会明显扩大。执业证书编号：S0680522070001

1、定性判断，地产景气仍在下行中期，2022-2023年地产投资可能超跌。邮箱：yangtao3123@

长期趋势看，随着我国人口负增长、购房年龄人口增速下行、城镇化速度放缓，我国地产

景气仍在下行通道中，2022-2023年我国购房年龄人口增速接近日本2003年水平。相关研究

短期波动看，地产销售、投资可能有所超跌。增速角度，参考日本经验，人口增速持续下1、《向波动要收益—2024年宏观经济与资产展望》

行，地产销售、投资趋于回落，但同比跌幅并不会持续扩大；2022-2023年我国地产投资

2023-12-04

已经连续下跌2年，合计下跌20%左右，已经和日本两轮大跌接近。跌幅角度，我国地产

景气在2021年达到高点，近2年的跌幅已经达到日本泡沫破裂后整体跌幅的5-6成。2、《城中村改造：特征、规模与影响》2023-09-20

本质看，地产刚需和改善性需求仍存，地产景气理论上会有一个底部，不太可能无限下跌。3、《新一轮地产放松，影响几何？》2023-09-01

在连续两年大跌后，量的层面下跌速度可能有所放缓。

4、《全面复盘日本居民“缩表”》2023-07-05

综合看，自然状态下，2024年地产投资应会继续下跌，但同比跌幅应不会明显扩大，更

可能延续近年来水平、甚至小幅收窄；而房价边际企稳相对可能需要更长时间。5、《对比棚改，保障房加码的实际作用如何？》2021-

2、定量测算，2024年的地产投资跌幅可能多大？环比推算法：以近年来环比增速作为参12-14

考标准，推算同比增速。中性假设下，当前地产景气超跌，2024年环比跌幅较2022-2023

年小幅收窄，对应2024年地产投资同比增速-10.7%。结构推算法：根据领先指标分别推

算土地购置费和建安投资，进而得到地产投资增速。2024年土地购置费增速可能小幅提升，

建安投资增速可能小幅回落；综合看，合计可推算2024年地产投资跌幅-9.0%左右。

二、政策支持下，“三大工程”拉动的投资规模应会比较可观，城中村改造的作用最大。

1、城中村改造：预计年均投资5000-10000亿元。根据我们此前报告测算，根据已公布城

中村改造规划的6个样本城市数据，其年均实施改造项目约50个，则21个超大特大城市

年均项目数1000个左右，乘以投资强度约5亿元，合计5000亿元/年。考虑到21城以外

的部分大城市（如合肥）也会开展改造，全国整体投资规模可能0.5-1万亿元/年。

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