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房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析

◎文/杨祥云

摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地的结算造价来确定项目总成本。根据房地产会计核算规

面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最则，地下室车位的成本是以其建筑面积占比总可售建筑

佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权面积的比例乘以项目总成本方式计算得出。

归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的总成本核算方法：目前房地产企业会计成本核算包

争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈含六大部分，分别是“土地征用及拆迁补偿费”“建筑安装

利，是否产生税务风险。依据房地产行业实际操作经验提工程费”“前期工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”

出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其及“开发间接费用”。所有签订的工程合同包括总包合同，

他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建都以按产值开具的发票金额计入对应成本科目归集，在

筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平达到收入成本确认条件后统一计算结转项目利润，一般

衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者时点为工程竣工验收并由政府部门出具工程竣工验收备

管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根案证后进行。总成本完成归集后由“存货”科目转入“开发

据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理产品”，按一定分摊标准计入对应产品类型。目前主要的

方案。分摊方法是根据不同类型产品建筑面积占总可售建筑面

关键词：地下室车位；成本核算；税务问题积比例进行分摊计入主营业务成本，建筑面积及总可售

1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别建筑面积的认定标准不同会对利润计算结果造成较大差

在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家异。以下为四种不同财务处理方式：

通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建（1）人防地下室作为公建配套设施，建筑面积不计入

造。根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标总可售建筑面积，项目总成本按可售建筑面积在地上住

准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、宅、商铺及地下产权车位中分摊。此方法的焦点在于人防

地下人防工程。各地方政府也明确要求新建建筑应配置地下室以公建配套设施方式处理，其成本计入其他可售

相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定产品中，而非人防地下室中车位作为与地上住宅、商铺等

位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停可以同样出具房屋产权登记的产品，按建筑面积分配土

车位。地成本，房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设

《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有规划中是包含地下建筑的，容积率仅是指一个小区的地

关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平上总建筑面积与净用地面积的比率，并不表示地下建筑

时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据《关于加不占用相应土地，按照谁受益谁分摊原则，地下产权车位

强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的应当分配土地成本。另外由于人防车位与客户签订的是

产权，实行产权与使用权、经营权的分离。大多数房地产长期租赁协议，因此相关的收入作为租赁收入记入其“他

开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产业务收入”。

权登记证明，通常称为地下人防车位。（2）人防地下室作为公建配套设施，建筑面积不计入

地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相总可售建筑面积，土地成本不计入地下室车位成本，直接

关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。《人民防空归集到地上住宅及商铺中，其余建筑成本按可售建筑面

法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实积在地上住宅、商铺及地下产权车位中分摊。是目前主

行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市流的处理方式，认为地下室建筑面积不属于计容建筑面

场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业