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房屋建筑物评估案例
案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）
1、评估对象概况
该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。
该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的
总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：元
序号
项目名称
计算方法
费率
金额
(一)
工程直接费
工程量×基价
872,672.17
(三)
企业管理费
［(一)+(二)］×费率
9.34%
81,507.58
(四)
利润
Σ(一)～(三)×费率
5.54%
52,861.56
(五)
组织措施费
Σ(一)～(四)×费率
6.57%
66,162.61
(七)
地区价差
按规定
35,687.70
(八)
规费
Σ(一)～(七)×规费
5.50%
60,989.04
(九)
税金
Σ(一)～(八)×税率
3.35%
39,191.00
(十)
总造价
Σ(一)～(九)
1,209,071.67
(十一)
安装工程
100,352.95
(十二)
建筑安装总造价
1,309,424.61
注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
前期及其他费用计算表
工程前期费用计算表
序号费用名称
序号
费用名称
取费基数
费率
金额
取费依据
财建[2002]394号
中煤建协字[2007]90号计价格[2002]10号
中煤建协字[2007]90号发改价格[2007]670号中煤建协字[2007]90号
中煤建协字[2007]90号计价格[2002]1980号
中煤建协字[2007]90号
计价字[2002]125号财综字[2002]55号财综[2002]23号
内政发[1999]12号
一
建安工程造价
1,309,424.61
1
建设单位管理费
建安工程造价
0.87%
11,391.99
2
勘察设计费
建安工程造价
3.21%
42,032.53
3
工程建设监理费
建安工程造价
1.70%
22,260.22
4
工程质量监督费
建安工程造价
0.40%
5,237.70
5
招标代理服务费
建安工程造价
0.10%
1,309.42
6
环境评价费
建安工程造价
0.08%
982.07
7
墙体材料专项基金
建筑平方米
8
7,620.24
8
散装水泥专项基金
每吨袋装水泥
3
392.67
9
市政公用设施建设配套费
建筑平方米
10
9,525.30
二
合计
100,752.14
资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2
=（1,309,424
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