我国物业管理发展的趋势及理解.pdfVIP

我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制

化发展的新时期，纵观我国物业管理的发展历程，分析研究我国物业管理的现状

及所面临的形势，展望我国物业管理的未来，笔者认为，随着《物业管理条例》

(以下简称《条例》)的深入贯彻和物业管理市场的日益成熟，我国的物业管理

将呈现以下发展趋势。

深圳作为我国物业管理的发源地，23年来在我国物业管理发展史上创造诸

多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造

和积累了诸多鲜活经验和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深

圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管

理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了

积极的探索、斗胆尝试和不懈的努力，为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的

业绩和做出卓越的贡献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范

和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何

一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天，在中国物

业管理发展史上刻下了英名，而且深圳的许多成功经验和做法，今天仍然在影响

着全国物业管理的发展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位，领头羊

的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面率先的

地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，

深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或者被调换，这对于深圳物业管理

行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不

断扩展管理领域，使大批的物业管理优秀人材安营他乡，对本埠物业管理的发

展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人材或者骨干被内地的

物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来，

北京、上海等城市的物业管理发展迅猛，深圳的先进经验和做法已被他们掌握，

并结合本地创造发展，形成为了自己特色。

上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售

后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验。1997年《上海市居住区物

业管理条例》(以下简称《上海条例》)实施后，使上海的物业管理开始步入法

制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施，上海市出台了一系列相配

套的规章、规范性文件，初步形成为了物业管理法规体系。同时，上海市政府和

行业主管部门，在推进物业管理机制转换，理顺物业管理体制，加强行业监督，

解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物业管理突飞猛

进。

目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招

投标项目数、拓展物业管理领域，还是在行业整体素质、物业管理质量、物业服

务水平，均走在全国物业管理行业前列。特殊是近年来，上海市涌现了一批象陆

家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。特别是陆

家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米，员工6000余人，不仅

成为上海物业管理行业的领军人物，而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺

进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”，发挥了报

修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能，受到业主和社会各界的一致

好评。国务院《条例》颁布后，上海市政府及时地出台了《贯彻物业管理条例

实施意见》，2004年5月，上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业

自律公约》，2004年8月，上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》

(以下简称《管理规定》)，成为《条例》颁布后，全国最早出台地方性法规的

城市。尽管《管理规定》的合用范围，仅合用住宅区的物业管理，但是，《管理

规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任，以及

物业管理区域的划分和调整、分期开辟项目的物业管理、业主投票权的计算、物

业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场(库)的管

理、专项维修资金不足时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项，均作了明

确的规定。并在诸方面取得了重大突破。

北京市的物业管理尽管起步较晚，但发展迅速、法规健全、制度完善、厚积

薄发。目前，北京市的物业管理企业已发展到2200多家，从业人员21万余人。

特殊是北京市较早出台了《北京市居住