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预约合同研究——兼论商品房买卖预约合同的若干问题的中期报告

本文旨在对预约合同进行研究，同时探讨商品房买卖预约合同中的若干问题。

一、预约合同的概念

预约合同，又称为订立合同，是指双方当事人在达成最终合同之前，先就某项事宜达成一项初步约定的合同。预约合同不同于最终合同，其效力主要在于协商和保障未来交易的实现。

预约合同的特点包括：一是存在安全性，双方可以在交易的初期就明确各自的权利和义务，确保交易安全顺利；二是存在约束力，一旦达成预约合同，双方就必须按照约定的交付时间、价款、物品等进行履行；三是存在协商性，预约合同的内容可以根据双方的实际需求进行协商，比如交付时间、价款金额等。

二、商品房买卖预约合同的若干问题

1.预约合同的状态问题

商品房买卖预约合同一般分为两类，一种是“意向书”，另一种是“预售合同”。意向书通常具有约束力，但不同于最终合同，而预售合同则具有更强的约束力和实际性。然而，当前预售合同中占比较高的是“金字塔预售合同”，即按照一定的比例收取定金的预售合同。这种预售合同中存在非常严重的问题，即部分房屋的预售合同签订后，其余房屋就不能再签订预售合同，影响了购房者的选择权。

2.预售合同中的“一房多卖”问题

由于价格波动或开发商的需求等原因，有时开发商会在未取得房屋产权证书的前提下，签订超过该房屋实际数量的预售合同。这种“一房多卖”行为无疑会给购房者带来极大的影响和不利