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不可小视的电梯能耗
市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，该项目规模不大，是个单体旧建筑，住宅有5万平米，商业有5000平米,有一个地下停车库。该项目是包干制项目，由于项目比较简单，所以M君让陈红负责该项测算工作。
打开陈红发过来的A大厦经营测算，如下表一：
表一、物业管理费用测算表
项目：A大厦
单位：元/月
序号
一、收入
项目名称 金额 备注
1收入
1
收入
129,600.00
1-1
住宅物业服务费
126,000.00
1-2
商业物业服务
3,600.00
2
停车费收入
15,000.00
合计
144,600.00
二、支出
1
人工成本
100,000.00
2
行政费用
3,800.00
3
绿化清洁费用
5,000.00
4
设备设施维护费
7,000.00
5
公共能源消耗
-
6
社区文化
2,000.00
7
物业管理责任险
2,500.00
8
物业公司酬金
-
9
税金
8,097.60
合计
128,397.60
收费面积:500平米,收费标准8.00/平米.月
停车费
营业税5%,附加税0.6%
三、盈利（亏损用负数）
利润率
16,202.40
11%
M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗？销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦。M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项公共能源消耗居然是0。
面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解，A大厦公共水电主要是公共区域包括楼道的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现,。陈红的解释并没有让M君释然。
M君：“那电梯能耗呢？”
陈红：“向业主公摊呀。”
M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗？”
陈红：“有呀！物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。且电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”
M君摆摆手，打断了陈红的话说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的约定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗？你是否和市场部沟通过？”
陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果果然不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。
陈红将修改好的测算表(见表二)发给了M君。
表二、测算简表（修订）
项目：A大厦
序号
一、收入
项目名称
金额
144,600.00
单位：元/月
备注
二、支出
1
2
各项成本（见表一）公共能源消耗
128,397.60
19,980.00 6部电梯，功率18.5KW
合计 148,377.60
三、盈利（亏损用负数）
利润率
-3,777.60
-2.61%
根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19980元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3777.60，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，他直觉还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表三)：
表三、电梯耗电测算表
项目 数量 单位 备注
电梯数量6.00
电梯数量
6.00
部
功率
18.50
KW
电价
1.00
元/KWH
日运行时间
6.00
小时
日能耗
666.00
元/日
月能耗
19,980.00
元/月
功率*日运行时间*电价*电梯数量日能耗*30
电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算,对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。
M君仔细看了下电梯电费测算，测算应该说没有什么问题。只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时，共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。不过，这样的经验数据是否准确呢？M君认为：电梯虽然是24小时运行，但是对于住宅来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，我们通常估计是6个小时，但是这个时间是不准确的。因为：
1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，这个时间占了近三分之一。
2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是
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