投资性房地产公允价值计量的财务影响-以北辰实业为例.pdf

投资性房地产公允价值计量的财务影

响

-以北辰实业为例

摘要：以北辰实业为例，本文分析了企业在投资性房地产成本模式与公允

价值计量模式之间选择的财务影响。北辰实业在A股年报中采用成本模式，而在

H股年报中采用公允价值计量，这主要源于以下因素:(1)香港会计准则与我国会

计准则的差异;(2）两地监管机构对公允价值会计的态度不同;(3）两地投资性房

地产信息披露的差异;(4)资本市场成熟度与投资者的理性程度的差异。最后我总

结了本案例对于企业选择公允价值计量模式的考虑因素。

关键词：投资性房地产；公允价值；会计准则国际趋同

1北辰实业公司的案例背景

北辰实业（A股601588、H股00588）在1997年发起设立，同年在香港联合

交易所挂牌上市，并于2006年在上海证券交易所发行A股并上市，公司注册总

股本336,702万股，其中A股为266,000万股，H股70702万股，占总股本的

20.998%，其中控股最多是北京北辰实业集团公司，占公司总股本的34.482%。

目前北辰实业在A股年报中对投资性房地产采用成本模式计量，而在H股年

报中采用公允价值模式计量[1]。这为我们观察公允价值计量与成本模式计量之间

的财务差异及其选择的影响因素提供了良好的机会。

2投资性房地产的不同计量模式对企业财务的影响

从北辰实业A股和H股的年报来看，北辰实业的主要业务集中在北京和长沙，即

公司的利润来自于大陆而非香港。表中列示了2007-2010年北辰实业投资性房

地产的不同计量模式对企业的财务影响。

首先，2007年-2010年间，北辰实业对投资性房地产的投入不断增加，其公

允价值与历史成本的差异额不断增大。而在H股年报中按照公允价值计量投资性

房地产，投资性房地产占资产的比重从2007年的10%增长到2010年的33.94%。

其次，成本模式下，企业的投资性房地产当期需要计提折旧与计提减值准备

使得当期费用增加，利润减少;在公允价值计量模式下，按公允价值调整投资性

房地产的账面价值，不需要计提折旧与减值准备，期间公允价值的变动直接计入

当期损益。2007-2009年间，北辰实业投资性房地产对利润的影响也逐年增加。

A股年报采用成本模式，在2007年、2008年、2009年、2010年分别计提折旧，

占当年净利润的比重分别为7.49%，12.71%、11.75%、62.81%;而在H股年报中采

用公允价值模式，投资性房地产的公允价值变动损益分别占当年净利润的1.74%、

49.77%、52.3%与69.69%。这表明在公允价值计量下，由于近年来房价持续上涨，

投资性房地产公允价值变动损益正逐渐成为当年净利润的主要组成部分。

总体来看，投资性房地产的不同计量模式对企业的财务影响非常巨大。与成

本模式相比，由于近年来房价的持续上涨，企业采用公允价值模式将大幅提高投

资性房地产的账面价值，这也导致净利润的大幅提升，加剧了净利润的波动。

3北辰实业投资性房地产计量模式选择的动因分析

为什么北辰实业对于同样的资产，在不同的资本市场上采用不同的计量模式

进行报告呢?为此我们考察了其制度环境与内部盈余管理因素的影响，其中制度

环境主要包括会计准则、监管层态度、两地信息披露状况、市场成熟度以及投资

者理性程度等方面。

(1)会计准则的差异

北辰实业H股在香港上市，H股的财务报告必须遵循香港财务报告准则。目

前香港财务报告准则基本上与国际财务报告准则一致[2]。但是香港与国际财务报

告准则要求，企业对于投资性房地产应确定其公允价值，要么采用公允价值计量

模式，在报表内确认;要么采用成本模式计量，在附注中披露，除非企业无法可

靠确定投资性房地产的公允价值，也需要对公允价值无法可靠确定做出解释，并

尽可能地披露公允价值极可能处于的估计范围。

（2）市场监管层对公允价值会计的态度不同

香港财务报告准则与我国会计准则对投资性房地产核算与披露的规范差异实

际上部分反映了监管层对公允价值会十的态度的不同[3]。香港财务报告准则借鉴

国际会计准则的财务会计概念框架，财务会计报告的主要用户是外部投资者，其

会计信息质量特征的首要特征是相关性，即会计信息应与投资者的决策相关。与

投资者决策最相关的计量属性莫过于公允价值，因此国际与香港会计准则委员会