龙湖目标成本及招标管理技巧033467085.pptVIP

目标本钱及招标管理技巧

周世艾

2011年9月3日;;;本钱管理的根本方法

……目标本钱管理;为什么要进行目标本钱管理

目标本钱管理有什么作用

目标本钱管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”

;为开发决策提供依据

提前锁定投资

合理确定销售价格

加强本钱的方案性

预测投资效益;目标本钱管理内容

……目标确实定与控制两方面;龙湖工程制本钱管理组织形式;龙湖工程部主要职能

产品研发定位

施工组织和管控

本钱测算和控制

营销筹划和销售

客户管理品质保证

工程部的本钱职能…;项目职能岗位;实行工程管理制后公司和部门职能

公司

土地竞拍、资金保障

部门

掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；

整理资源、知识沉淀；

集公司资源协助支持工程工作，检查监督工程工作

培训工程需要的合格的经理和专员;目标本钱管理原那么;目标本钱测算的基准;正向测算：

测算依据〔规划指标、产品标准、市场情况、历史本钱数据〕

测算方式〔估算、概算、预算〕

团队工作

反向倒逼：

确定销售价格水平；

确定利润要求；

反推计算本钱;目标本钱管理的阶段;土地投资论证阶段;土地投资论证阶段本钱测算;责任部门;土地阶段本钱测算方法：

本钱经验值估算法

参考本钱经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段本钱测算

;;;工程启动阶段本钱测算;工程团队;拿地以后工程团队对拟建工程进行详细筹划，设定工程市场定位、产品定位，明确工程经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供给方案，销售筹划，销售进度等;工程启动阶段的成功标志

工程启动会;目的

对工程进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案，

实施方案，本钱控制，识别工程风险，提出预案。

工程团队明确工程具体指标，达成共识;主要内容〔成果〕

《工程定位》《工程建造标准》

《体验区选址、定位及开放方案》

《工程一二级方案》〔《工程分??、材料供给方式范围》〕

《工程目标本钱〔启动〕》〔《工程合约规划》〕

《投资分析模型〔启动〕》

《方案设计任务书》

《景观方案设计任务书》

《精装房定位、限价及建设实施方案》〔如有〕

《工程的物业、商运的运营人力资源配置及运营本钱分析》;设计阶段本钱测算与分解;工程部;

设计阶段本钱测算与分解主要是对方案设计、初步设计的本钱测算和分解

方案设计、初步设计是设计阶段本钱控制的重点

初步设计目标本钱经审批后，是工程的执行目标本钱;方案设计〔概念设计〕

初步设计〔扩初设计〕

施工图设计

;投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的本钱最低

深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%

施工图设计结束至施工阶段〔实施阶段〕，通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制本钱较高;概念;*;*;在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些根底设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。

注意设计作品和产品的关系

比较高层与小高层的本钱;案例：

某工程指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润奉献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层;高层与小高层、花园洋房的的本钱比较;对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额和高额利润。;某项目技术经济指标对项目评价指标的影响;限额设计

确定限额设计控制指标

限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，但凡能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。;初步设计〔扩初设计〕阶段控制要点;根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。;控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。