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如何建立房地产金融风险转移与共担体系

摘要：当前，国内房地产金融还处在初级阶段，房地产市场融资状况不容乐观，对银行信贷资金依赖限度很高，银行资金在房地产行业集中度也很高，房地产市场风险过于集中在银行部门。本文一方面简介了当前国内房地产市场融资状况；然后分析了上述融资状况形成特定因素及经济环境；最后提出应通过创新金融产品，建立多层次房地产金融市场，形成多元化融资体系，建立一种转移风险、分散风险机制，来解决国内住房金融存在问题。

一、国内房地产金融概况

（一）房地产对银行信贷资金依赖性很强

众所周知，房地产业是资金密集型行业，当前国内房地产融资方式重要是银行贷款。近年来，银行信贷资金支持在一定限度上减轻了房地产公司运营压力，极大地增进了房地产业发展。

从房地产贷款余额来看，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。其中，1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元，到达到7810.9亿元，年均增长20%；1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，增长到16002.3亿元，年均增长83.0%。毋庸置疑，房地产贷款罕见、高速增长有力地支持了房地产市场发展，见图1：

图1：房地产贷款、投资增长率???单位：%

??????????????????????????????????????数据来源：国家记录局

国内房地产开发商自有资金较少，负债率普遍偏高。据国家记录局关于数据，房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源43.1%；第二大资金来源是房地产开发公司自筹资金，为5207.6亿元，占所有资金来源30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源18.4%。从表面看，银行贷款所占比重并不高，但事实上，房地产开发公司自筹资金重要由商品房销售收入转变而来，大某些来自购房者银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算，公司自筹资金中有大概70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%资金来自银行贷款，因而，房地产开发资金中使用银行贷款比重在55%以上，如图2所示。SOHO中华人民共和国董事长潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程支撑逐年加重，当前必定已超过50%。如果将开发商以“假按揭”套取银行信贷资金状况考虑在内，该比重还要高多。现实中，尽管很难获得精确数据，但据预计，国内房地产开发商通过各种渠道获得银行资金占其资产比率在70%以上。

图2：1997－房地产开发公司资金来源构成单位：亿元、%

????????????????????????????数据来源：依照国家记录局有关数据计算

（二）银行信贷资金在房地产行业集中度很高

房地产贷款占金融机构人民币贷款比重，可以用来衡量银行信贷资金在房地产行业集中度。1998年终房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额3.6%，究竟这一比例提高到14.8%。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中比重呈上升趋势，从30%左右，预测会上升到40%或更高。全国性商业银行贷款行业投向占比状况也可以充分地反映这一趋势，见图3。并且，房地产贷款占金融机构中长期贷款份额逐渐增长：3月末，这一份额为27.2%，6月底达到32.1%，底为34.3%，3月底上升到了34.5%。

图3：全国性商业银行贷款行业投向占比?????单位：%

数据来源：依照中华人民共和国工商银行年报，中华人民共和国银行招股阐明书，中华人民共和国建设银行、交通银行、华夏银行、深圳发展银行、招商银行、浦东发展银行、民生银行年报发布有关数据计算

二、形成因素及风险

在国内以银行信贷为主住房金融体系中，商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑公司流动性贷款和土地储备贷款等各种形式信贷资金，基本形成了“银行贷款建房，银行贷款购房”发展模式。并且，市场深度仅限于一级市场，房地产市场运营中各个环节市场风险和融资信用风险集中于商业银行。如果经济环境发生变化、房地产业浮现过热，房地产价格浮现周期性波动、调节，就会影响房地产公司资金链条、赚钱水平，借款人还款能力，抵押物价值等，进而影响银行信贷资产质量，还也许会影响到金融机构稳定性。显然，这不符合利益与风险对等原则，不符合商业银行安全性经营规定。追本溯源，上述高风险融资状况形成有一定历史因素和特定环境。

（一）消费需求是国内经济发展基本立足点，住房消费是国内城乡居民本轮消费构造升级中最大热点

发展消费信贷是扩大国内需求有效办法。国内个人住房按揭贷款随着住房制度改革深化而产生，在扩大内需经济环境下得以迅猛发展。1997年以来，该业务占个人消费贷款比重始终在75%—97%之间，对拉动国内