南京市写字楼策划案样本.doc

南京市某写字楼策划案

总?述

市场调查篇结论：

中高档酒店式服务写字楼是当前以及将来一段时间内鼓楼地区写字楼市场空白点。

健康办公与景观将会是有利卖点。

该地块在鼓楼地区属于二流地块，特别是交通通达性差。

在项目地块上建一幢以成长型中小公司为重要目的客户群中高档写字楼，是最佳选取。

如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场发展趋势，并和当前正在使用写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件极大限制，并会晤临来自在建和将要面世大量高档写字楼打压。

建一幢中高档写字楼，符合地块基本条件，弥补了市场空白点，避免了激烈市场竞争，可以创造最大市场价值。?

产品定位篇：

中高档，24小时办公服务健康花园式甲级写字楼，同步具备花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同步减少建材和配套设施档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。

客户定位：

成长型知识类中小型公司，对于办公环境档次与物业管理有较高规定，对于面积规定重要为90－130平方米之间。?

价格定位：

进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价控制在5500元/平方米左右。

物业管理：

24小时酒店式服务，国内知名写字楼物业管理单位。

推广方略：

少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。

付款方略：

针对客户定位特点，设计有各种付款方式供客户选取，但是重点办法为付首期款、然后按揭，一次性付款，另一方面为分期付款，最后是为防止万一而设计多样特色付款方式。

媒体方略：

获得销售允许证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，当代快报，金陵晚报加户外广告；

预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引起跟随买家。同样为四大报，增长软文报道，提高关注度、知名度；

开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，增进口碑效应，增进签约与提价后继续销售。

持续期，基本依托售楼处现场销售，以及口碑传播。

投资与利润分析：

一、容积率??8??建筑面积35200???本案容积率

未定，故仅供参照，为此咱们特别准备了35200平米与44000平米两种容积率成本利润分析。

项目??金额(元/平方米)??金额（元）??

土地费用??1250??

土建安装??1650??

消防及智能化??150??5280000??

设备(电梯等)??100??3600000??

景观与其她杂费??200??7040000??

规费??400??

税费??300??

管理成本??50??1760000??

销售推广成本??200??

成本??4300????

销售均价??5500??32070??

利润??1200??

二、容积率??10??建筑面积：44000??

项目??金额(元/平方米)??金额（元）??

土地费用??1000??

土建安装??1650??

消防及智能化??150??6600000??

设备(电梯等)??100??4400000??

景观与其她杂费??200??8800000??

规费??400??

税费??300??1300??

管理成本??50??200??

销售推广成本??200??8800000??

成本??4050??17800??

销售均价??5500????

利润??1450??

项目经营思想、战略及风险防范

一．追求经济效益和公司品牌双赢，避免轻视或者片面追求经济效益

1．追求合理、最大化经济效益

中华人民共和国改革、开放二十近年来，市场经济制度已经确立，并有了一定成熟度。在市场经营活动中，按市场经济规律办事、追求合理、最大化经济效益，已经得到了社会普遍认同。一种经营实体要生存、要发展，就必要以经济效益为中心，在政府各项法律、法规容许范畴内，全力以赴地追求经济效益最大化。

特别是在市场机制日益完善、市场竞争日益激烈条件下，努力获取合理、最大经济效益，已经是一件刻不容缓事情。

江苏省华厦房地产开发公司，作为一家专业房地产开发经营公司，自然不应当例外。

2．着眼长远，努力树立公司品牌，为公司在房地产行业中长期持续发展创造条件

公司品牌不单单是公司名称，它包涵了公司历史、公司规模、公司产品、公司员工、公司机制、公司形象、公司行为、以及公司价值观和经营理念，等等，是一种十分复杂综合系统。它是消费者对关于公司各类信息综合，是消费者对公