商业综合体综合项目市场调研专题计划专项方案.docx

XXX商业综合体项目市场调研计划方案

正黄集团﹒商业管理中心

5月23日

总则

工作关键：经过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场商业现实状况、短中长久市场机会、项目可依靠资源，为项目业态计划、招商及后期运行统筹做出指导。本阶段工作关键围绕XXX初步产品计划，安排市场论证计划，努力争取寻求市场空隙点，从而做到市场差异化定位。

一、调研目标

?完善XXX区域城市环境现实状况及生活结构分析，为项目决议、定位、计划、招商及运行等奠定市场基础；

?探寻XXX项目定位，深入研究雅安城市客群特征和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展商业定位；

?梳理雅安城市消费群体、正确锁定潜在目标消费人群，为商业计划、招商及营销推广作支持；

?筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手表现并制订有针对性市场竞争策略；

深入主力店和品牌商家访谈，有利于设计商业综合体业态和经营方案，为招商和后期运行提供关键依据；

二、工作周期

第一阶段：市场调查。5月26日至5月30日(雅安)；6月03日至6月04日(成全部)；

第二阶段：汇报撰写。6月03日至6月10日；

三、调研内容和形式

调研内容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。

调研形式：资料搜集、实地考察、教授造访、抽样访谈及问卷调研等；

四、工作组人员名单和分工

工作组全权负责：

工作计划统筹：

项目汇报主撰：

消费者人群问卷调查，累计300份：市调一组：雅安项目销售部工作人员（若干），负责金域首府业主调查，抽样调查100份；

市调二组：雅安项目策划部人员（1名）、兼职调查人员（2人），负责项目周围楼盘业主（50份）和学生调查（50份），累计100份；负责整理归纳项目周围全部住宅楼盘信息；市调三组：xxx、兼职调查人员（2人），负责雅安市区流感人口群体随机调查，累计100份；

区域城市结构分析及竞争性商业项目调查：

市调四组：xxx和雅安项目行政部工作人员（1名），负责政府公关，第一手资料搜集；负责竞争性项目市调安排，酒店调研；

市调五组：XXX，负责商家论证，累计25份，其中主力店商家10份，业态涵盖大型超市、品牌影院、室内乐园、百货、KTV、美食广场等；品牌商家15份，业态涵盖餐饮、休闲娱乐、零售集合店等等；

市调六组：XXX，负责项目高层访谈，销售部访谈和技术部访谈；

管理机制：

1.市调动员会，会议时间：5月27日14：30-15：00，会议地点：金域首府销售中心会议室；和会人员：XXX及各市调组责任人；

2.市调沟通会，会议时间：每日9:00至9:30；会议地点：金域首府销售中心会议室；和会人员：XXX及各市调组责任人；

五、商业调查课题和内容

??区域城市结构调查

目标：发觉使XXX综合体项目成功开发机会和应该回避威胁；

1．经济环境分析和研究，包含总人口及地域人口结构/职业组成/基础设施情况/家庭户数组成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP发展情况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城镇居民人均和可支配收入；

2．区域城市结构调查，包含：区域功效区域划分;区域交通路网计划通达性、可视性；交通路网建设情况;区域计划人口和计划实施步骤；区域人口结构和消费结构现实状况；区域基础设施和公共配套现实状况及发展计划；

??区域商业前景调查

目标：了解雅安城市商业连续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能包含人群及其特点；

1．对XXX项目标前景研判；2．城市客群经典性市场需求；3．现有雅安商业现实状况及特征分析；

??潜在消费人群调查

目标：分析项目标市场消费辐射能力；了解项目可行性和机会点；

1．消费起源及辐射力调查：教育背景/家庭情况/收入起源/收入水平/消费情况/消费结构/消费习惯/消费偏好等;

2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究；

??竞争性商业项目调查

目标：筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量正确判定，展开竞品项目优劣势对比分析，寻求本身发展优势及市场空白点；

1．筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果；

2．总体竞争情况：市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现实状况；

3．竞争区域商业情况调研分析：区位;经济指标;用户人群特征;辐射范围；消费结构；商业现实状况组成等；

4．竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性;项目商业定位；业态布局；项目关键竞争力；计划亮点；经营情况；客群特点等；

5．竞品项目租售情况：租售策略；租金、售价体系；租售情况。

??主力店及品牌商家访谈

目标：分析当地市场租赁性物业