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“双轨制”发展模式确立房地产行业迈向新征程

——2023年地产债回顾与展望报告

分析师唐晓琳

核心观点：

市场回顾：2023年，中央对房地产行业定调出现重大转折，房地产政策延续边际宽松，需求端政

策明显加力，其中全国层面对住房金融政策的放松力度显著提高，尤其是下半年北京、上海等一

线城市在首付比例、房贷利率等触及购房成本的核心政策方面作出较大调整，向市场释放出积极

信号。然而，从全年楼市表现来看，2023年全国商品房销售面积进一步回落至11亿方水平，一季

度楼市回暖趋势未能得以延续，二季度后楼市再度转弱，市场预期随之扭转。债券市场方面，2023

年境内外债券发行规模继续大幅收缩，净融资缺口较2022年进一步扩大。销售端和融资端的双重

压力再度引发行业信用风险事件发生，下半年远洋、碧桂园相继出险对市场形成较大冲击，避险

情绪下市场表现出对地产债的无差别对待，优质房企亦遭遇市场错杀，大幅推高民企二级市场利

差，防风险需求迫在眉睫，四季度行业政策再次转向供给端，强化金融机构对房企的支持力度。

政策展望：基于对房地产行业供求关系的最新研判，以及本轮房地产调整对宏观经济下行压力的

影响，预计2024年房地产政策仍将以“防风险”“稳预期”为主，保持温和刺激力度推动房地产

实现“软着陆”，逐步引导房地产行业向“提质降速”方向转变。供给端政策，继续以“三支箭”

为主要抓手，稳定房企信贷、债券、股权融资渠道，着重改善房企信贷融资状况，对重点房企实

行“一司一策”，提升供给端管理强度，避免新增违约事件对市场产生较大冲击。需求端政策，

鉴于当前房地产行业症结仍在需求不振，因此仍需需求端刺激政策持续发力，与供给端政策形成

合力促进楼市回暖和市场预期的转变，预计2024年需求端将持续推出温和刺激政策，居民房贷利

率有望进一步下调。

行业展望：2024年房地产行业大概率维持筑底企稳态势，下半年在政策力度到位、政策效果逐渐

显现的情况下，销售端会有所好转，预计全年房地产投资和销量增速在-5.0%左右，降幅较2023

年分别收窄4.6和3.5个百分点左右。

地产债市场展望：2024年境内地产债发行规模或将较2023年小幅下降，其中国有企业仍是发行主

力。与2023年不同的是，由于到期规模的显著下降，2024年地产债净融资缺口会显著收窄，尤其

是下半年各月净融资额大概率将回归正值区间。2024年境内地产债兑付风险显著下降，不排除少

1

数房企违约事件的发生，但对市场冲击程度总体可控，且前期已出险房企将会加快速度推进债务

重组，部分头部房企将重新回归正常经营。

报告正文：

一、政策回顾

2023年，中央对房地产行业定调出现重大转折，房地产政策延续边际宽松，需求端政策明显加力。

2023年4月住建部强调“住房和城乡建设领域承担两个支柱产业”，“要充分发挥国民经济‘顶梁柱’

‘压舱石’作用”，7月中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，“适时

调整优化房地产政策”，表明中央充分肯定房地产行业在国民经济结构中的支柱地位，但对房地产政

策调控基调以“防风险、稳预期、软着陆”为主。在此背景下，2023年下半年政策延续宽松基调，供

需两端持续发力，且需求端政策发力明显强于2022年；尤为重要的是，四季度中央数次重大工作会议

强调加快“三大工程”建设，将进一步推动我国保障房与商品房“双轨制”新发展模式的建立与形成。

图表1：2023年房地产行业重要政策内容梳理1

数据来源：公开资料，东方金诚整理

1.2023年需求端政策仍以因城施策为主，但放松力度强于2022年，尤其是高能级城市参与度显

著提高。

1图表1中蓝色、橘色和深灰色分别为供给端政策、需求端政策和重要会议及监管层面对房地产行业的重要表述。