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2023年房地产市场

集中度分析报告

2023年4月

目录

一、房地产行业集中度加速提升错误!未定义书签。

1、政策环境.错误!未定义书签。

2、集中度加速提升.错误!未定义书签。

二、房地产行业龙头企业的竞争优势错误!未定义书签。

1、融资优势.错误!未定义书签。

2、区域深耕.错误!未定义书签。

3、运营效率.错误!未定义书签。

三、房地产行业集中度发展趋势错误!未定义书签。

1、海外集中度提升始于市场饱和期错误!未定义书签。

2、龙头企业保持扩张节奏错误!未定义书签。

3、一二线城市率先集中.错误!未定义书签。

一、房地产行业集中度加速提升

2023年被我们称为行业集中度加速提升元年，经历了行业冰点的

转折，因融资能力以及企业背景的差异，龙头企业相对与中小企业的

优势日趋悬殊。我们曾指出，在行业政策环境明显改善的情形下，行

业集中度提升速度趋缓，相反在政策调控时期，则会加速行业集聚。

对于房地产调控持续已是市场一致预期，在市场经历了半年多的复苏

期后出台的新国五条进一步强化了这一预期，因此至13年一季度末，

房地产行业强者愈强的格局愈发显著，且我们认为这一趋势将随整个

房地产行业利润中枢下移而持续。

1、政策环境

3月底新国五条的出台表明管理层对于房地产成交持续回暖、价

格回升态势的警示。除了对于既定政策从严执行的要求之外，以调整

二手交易环节个税缴纳方式以提升持有环节成本。我们认为一旦严格

执行中期而言对于投资性需求的影响不可忽视。信贷方面自去年三、

四季度出现流动性放松，在此带动下房价也从而出现明显上行趋势。

但近期包括上海等各地已经出现信贷收紧现象，同时银监会8号文件

的出台也极有可能释放融资成本见底信号，多方角力再次说明行业利

润中枢下移的方向仍然未变；在此趋势下，龙头企业的规模化仍是确

定性最高的机会。

2、集中度加速提升

从2023年至13年一季度数据来看，龙头企业的市场占有率提升

速度进一步加快。2023年TOP10销售额市场占有率11.5%，提升1.5

个百分点，而13年一季度TOP10市占率提升至14.9%，即比2023

年上升3.4个百分点。相对于08、09年时期占有率提升一倍，同时

TOP10以及TOP20销售额门槛同比近乎翻倍。

经历了11年16家企业退出房地产市场的高峰，2023年房地产

行业的并购仍然十分活跃，2023年至今又有多家A股上市房企退出

房地产行业，包括万方发展以及绿景控股，此外中茵股份进行定增为

非地产项目再融资以褪去地产属性——行业两极分化特征明显。

二、房地产行业龙头企业的竞争优势

龙头企业在当前市场环境中的突出表现，我们主要从融资优势、

区域深耕能力最后体现为运营效率几个方面直观感知。

1、融资优势

龙头企业在融资方面的优势显著。以万科为例，整体资金成本在

11年历史高点仍控制在9%以内，信托成本也控制在12%以内，且流

动性一旦放松即立刻回归至6%的水平，而中小企业11年信托利率

多处于15%-18%。

融资成本也是国企以及内房股企业在第一第二梯队的排位中占

据优势的主要因素。

通过比较A股中主要房地产企业2023年资金成本可知，国企融

资优势显著，整体资金成本为7.2%，与民企相较低2.