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哈尔滨南益集团哈西项目商业产品定位建议_43页

商业定位篇

广州善策·形界联合机构

二00八年元月

目录

TOC\o1-3\h\z\u1、哈尔滨商业市场研究 3

1.1、都市商圈太过集中，不符合进展需求 3

1.2、商业业态比较单一，市场创新潜力庞大 3

1.3、商业产品设计风格雷同，没有吸引力 4

1.4、市民热衷消费，市场高档次需求潜力大 4

1.5、外来有体会开发商的进入，共同做大市场的蛋糕 5

2、项目区位及进展前景分析 5

2.1、项目所在区位 5

2.2、区域进展前景分析 6

2.2.1、区域范畴及进展定位 6

2.2.2、规划分区定位 6

2.2.3、区域进展优势 7

2.2.4、国际企业及资本参与建设 7

2.2.5、哈尔滨西站落户哈西新区，基础设施建设飞速进展 8

2.2.6、区域体育休闲产业规划 9

2.2.7、区域旅行产业规划 9

3、商业经营专题研究 9

3.1、经营模式研究 9

3.2、都市商圈研究 11

3.3、火车站周边商业研究 13

3.4、社区商业的经营研究 15

4、本案商业终端消费群的初步研判 17

5、本案商业定位建议 17

5.1、定位应符合的几个关键原则 17

5.1.1、实现用地价值最大化的原则 17

5.1.2、可连续性长远进展的赢利原则 18

5.1.3、都市整体性商业布局的定位原则 18

5.1.4、走特色商业定位的创新性原则 18

5.1.5、符合区域进展前景的原则 19

5.1.6、科学处理居住与商业关系的原则 19

5.1.7、分期开发建设前提下的整体布局定点原则 19

5.2、关于定位的几点建议： 19

5.2.1、本案应该以零售商业为方向，而不是批发市场业 19

5.2.2、本案应该以建设区域型商业中心为定位目标 20

5.2.3、产品的定位应该具有多元化的竞争力 20

5.2.4、应该寻求绝对异质化的创新，才能保证长久的竞争优势 20

5.3、本案商业定位背景分析 21

5.3.1、深圳商业市场现状的摸索 21

5.3.2、文化休闲产业在中国的进展 22

5.3.3、哈西区关于进展文化城区的规划 25

5.3.4、哈西地区进展文化休闲商业的消费基础 25

5.4、本案商业定位的“蓝海战略” 26

5.4.1、商业模式定位 26

5.4.2、本案经济模式的构成 27

5.4.3、文化休闲商业的内涵及对本案的价值 29

5.4.4、本案商业业态的规划 31

5.4.5、省美术馆分馆的引入作用 31

5.4.6、购书中心的设置作用 32

5.4.7、本案三级商业体系的构筑 34

5.4.8、本案产品构成体系 35

5.4.9、本案市场空间的成长体系 36

5.4.10、本案整体价值体系的构成 37

5.4.11、本案产品的规划布置 38

5.4.12、本案消费人流的动线组织 39

5.4.13、本案商业自有及销售比例策略 40

5.5、本案整体商业功能定位 41

5.5.1、针对休闲商业来讲： 41

5.5.2、针对整体商业来讲： 41

6、结论 42

1、哈尔滨商业市场研究

1.1、都市商圈太过集中，不符合进展需求

整个哈尔滨的商业零售、休闲、娱乐服务业商圈要紧集中在道里区中央大街一带邻近，成为市民消费的适应性首选区域。该商圈的形成尽管有其历史的缘故，足以成为都市级的中心商圈，但从整体都市向四周扩散型进展的方一直看，随着居住与工作人口的逐步分散，其服务半径差不多远远超出距离。消费者消费出行的路线与时刻成本加大，市场需求邻里型、区域型的多商圈共荣进展局面。专门是区域型中心商圈的进展潜力庞大。

资料链接：广州都市商圈进展现状

广州整体都市商业零售、休闲、娱乐商圈原先也比较集中在老城区的上下九路商业步行街、北京路商业步行街及广百百货、农林下路步行街等三个地点。随着广州都市向四周进展的拓展，现在差不多逐步出现出以行政区域为划分，天河区以天河城、正佳广场为中心商圈，越秀区以北京路步行街、中华广场及流行前线为双中心商圈，荔湾区以上下九步行街为中心商圈，海珠区以江南西路为中心商圈，各个区域中心商圈成熟共同进展的局面。原先只有一个都市级中心商圈的概念差不多消逝。

1.2、商业业态比较单一，市场创新潜力庞大

从哈尔滨现有商业项目的业态调查情形看，出现出业态比较单一，零售业要紧以服装及超市消费为主，整体档次较低；其