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昆明市中高级住宅楼盘市场调查报告

一、 前言

本次调查中发觉，目前昆明市在售楼盘中，价位在2800元/平方米以上的主要有23个楼盘。这些楼盘别离是：绿洲花园、艾诗林根、左岸公寓、千禧龙庭、滇池康城、阳光花园三期、绿景花园、凤凰城、银海 soho、翠湖水晶宫、加州枫景、滇池依恋、纳西小院、晨光街洋房、金缘山庄、福泽园、金家大院、海悦花园、世林国际别墅、西山别墅、博园世家、马可波罗半岛别墅。其中，调查的楼盘有多层物业、小高层物业、高层物业、联排物业、独立别墅物业，共5种物业形态。其开发的总建筑面积约为平方米，供给量达5048套。

二、 宏观经济、政策方面

三、 目前昆明市中高级住宅楼盘现状分析

第一部份：整个区域楼盘分析

昆明市中高级住宅楼盘市场主要仍是以别墅市场为主，而在2001年年末以前别墅几乎是一片空白，随着人们消费水平和购买力的提升，且主流产品竞争的白热化，昆明别墅市场从最初的TOWNHOUSE，再到后来的独立别墅，

数个别墅项目的前后上马，填补了连年来昆明住宅市场高端产品不足的缺点。但由于2002年初昆明楼市的冷空气、及别墅项目在定价和定位时都与市场有效需

求脱了节，所以在短时刻内别墅市场出现了僵持局面。到2002年中后期，由于昆明炒热旅游城市及居住城市的名头，加上别墅项目的从头定位等办法，及年末几个大盘别墅项目的开动，使昆明的别墅市场渐入佳境。另外由于别墅的大量开发、面市，因此，别墅市场极可能进入白热化竞争。

一、楼盘散布情形

35%22%

35%

22%

13%

13%

13%

4%

40

30

20

10

0

北片区

西片区

东片区 路片区 南片区

内区域

滇池 官

环城线

由上表能够看出，目前昆明市的中高级住宅楼盘主要散布在滇池路片区，占总楼盘数的35%；第二是北市区片区，占22%；西片区、官南片区和环城线内区域各占13%；而散布最少的是东片区域，仅占了4%的份额。

说明了，开发商在开发中高级住宅物业时，更多的选择在滇池路和北市区进行项目开发，而很少选择在东片区域开发。这主如果因为前两个区域的生态环境、空气质量，都是昆明市最好的，而且都具有天然的开发优势，别离有滇池水域、及世博园、金殿丛林，所以这两个区域的中高级住宅开发较多。而其他片区的地

域环境优势相对较差，所以其开发量也较少。

二、 楼盘物业形态

别墅40%

多层22%

联排17%

小高层17%

高层

4%

从上图中能够看出，目前昆明市中高级住宅楼盘的物业形态多数是别墅，占40%；第二是多层，占22%；小高层和联排各占17%；高层的比例最少，占4%；这说明，在中高级住宅开发市场上，开发商考虑和开发的项目类型更多的是别墅物业和多层物业。

三、 楼盘的均价范围

52%14%

52%

14%

22%

4%

0%

4%

4%

50

40

30

20

10

0

5530 90 50 10

5

5

70 30 上

2344800~3 400~3 00~4 600~5

2

3

4

4

以

200~5 800~6 6400

单位：元/平方米

由上表得出，目前昆明上市中高级住宅楼盘均价主如果在 2800—

3300元/平方米之间，占52%；第二是4000—4500元/平方米之间，占22%；均价在3400—3900元/平方米之间的占14%；而其他价钱范围的比例较少。

另外，昆明市别墅楼盘市场目前销售价钱最高的是纳西小院和金家大院，其销售均价各为6625元/平方米、与6280元/平方米，价钱最低的是左

岸公寓、滇池依恋，其楼盘销售均价钱各为2800元/平方米、与3000元/平方米。

从别墅楼盘看来，均价范围在3000—4000元/平方米的别墅楼盘仍是占多数。而且，销售价钱较高的别墅楼盘也主要散布在滇池路段，及世博园周围，这又说明了环境的优势对别墅的价钱有较大的影响。

四、 楼盘的交房标准

毛坯房92%

初装房4%

厨卫装修4%

按照调查调查结果表明，目前昆明市的中高级住宅楼盘的交房标准几乎都为毛坯房，只有少数的楼盘在交房时做初装修。而在别墅楼盘市场中，则没有一家房地产公司为楼盘进行初装修，交给客户的全数都是统一的毛坯房。

五、 楼盘的开发量

52%22%

52%

22%

9%

13%

4%

50

40

30

20

10

0

1万以下 1~3万 4~6万 7~9万 10万以上

单位：万平方米

从上图看出，昆明市目前中高级楼盘的开发量（总建筑面积）最多的是1

—3万平方米之间，占52%；第二是4—6万平方米之间，占22%；7—9万平方米之间的占13%；1万平方米以下的占9%；而开发量在10万平方米以上的仅有4%；这说明，可能开发商在做中高级住宅时，考虑的