090623建筑区划与物业管理区域.docx

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建筑区划与物业管理区域的划分

一、建筑区划的范围

（一）建筑区划概念提出

《物权法》在第七十三、七十四条首先提出了建筑区划这个概念，进而又通过司法解释确定了在建筑区划内物的权属，即建筑区划内建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；建筑区划内的建设用地使用权以及其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其它权利人所有的场所及设施等属于全体业主共有。也就是说建筑区划是确定小区业主共有的边界，建筑区划的划分以产权共有关系为基础。

（二）建筑区划的范围界定

但是《物权法》及其之后的司法解释都没有对建筑区划进行定义。从规划管理的角度来考虑，规划部门对建设工程的管理以具体建设项目用地即《建设用地规划许可证》确定的用地范围为单位。用地红线图（地形图）和规划设计要求对用地位置、面积、建筑密度、容积率、建筑高度、建筑间距、公建配套、绿地率等绿化规划要求、交通道路等作出了规定。由此可以看出道路交通的安排与组织、绿地的大小和布局、车位和车库的数量以及配套设施的类型、大小和位置都是以建设用地规划许可证确定的区域范围内进行统筹安排的。基于此判断，建筑区划可以界定为建设用地规划许可证确定的区域。

那么在这一区域上即使有不同业态、不同类型的建筑物，它们应当同属于一个建筑区划。

二、建筑区划和物业管理区域的关系

（一）建筑区划和物业管理区域的一致性

《物权法》确定对建筑区划的概念与较之《物权法》早实施的《物业管理条例》中物业管理区域的概念显然是不同的。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施

设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”建筑区划是确定产权共有关系的界限，而物业管理区域的划定是综合考虑物业共用设施设备的结果，因此建筑区划应该是划定物业管理区域的决定性因素之一。既然两者的划分都综合考虑了区域内的共有共用关系，那么一般来讲建筑区划与物业管理区域是一致的，便于建筑物和配套设施的管理。

（二）物业管理区域与建筑区划的差异性

但是根据法律法规的规定以及实际情况看，物业管理区域的划分除了共有共用关系，还应当考虑社区规模、方便管理等因素。

《上海市住宅物业管理规定》第五条就规定“新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。”

《天津市物业管理区域划分管理办法》第四条规定：“物业管理区域的划分，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。”第七条规定：“原有建筑规模较小的相邻物业项目，遵循规模经营、方便管理的原则，可以将几个物业项目整合为一个物业管理区域。原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。”

从这些规定可以看出物业管理区域与建筑区划不一定是一致的，可以小于也可以大于建筑区划。也就是说在一个建筑区划内根据便于管理的要求，将其划分为多个封闭小区，形成两个以上的物业管理区域或者将几个物业项目划分为一个物业管理区域都是可以的，这也符合物业管理区域划分中便于管理的原则。

（三）《安徽省物业管理条例》关于物业管理区域划定的规定

《安徽省物业管理条例》第十条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照下列规定进行：

（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域。

（三）住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域。

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。”

由于《物业管理条例》规定物业管理区域的划分由各省自行规定，虽然上海、天津等地对一个建筑区划内划分多个物业管理区域并不禁止，但是安徽省物业管理条例的规定是按照小区整体规划设计范围确定物业管理区域，整体规划设计范围可以理解为就是建设用地规划许可证设定的范围，与建筑区划是