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房地产营销策划方案书范文合集

房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的

竞争,如何做好房地产营销的工作呢?以下是小编精心收集整理的房地产

营销策划方案,下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。

房地产营销策划方案1

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤

凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、

名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户

型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一

期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超

低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业

的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品

牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中

159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7

套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合

计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房

小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，

一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过

于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东

明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼

盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。

凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城

在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，

纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优

势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园

等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港

湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城

二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期

159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自__年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速

发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量

冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格

局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破

天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一

期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一

批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市

场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平

米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的

正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归

园的户型配比上比较，我们没有优势。

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东

带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰

城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场

的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将

影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚

未售出的部分商铺。

三、项目swot分析

一)优势

1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制

造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不