X购物中心发展面临的困难和解决之道.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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我国发展摩尔面临的困难和解决之道

必须提醒一点，建设摩尔购物中心容易，但经营管理管控管控好摩尔却很难。因为经营管理管控管控摩尔远不是单纯的物业收租和物业管理管控管控那么简单，更不同于百货商厦或大卖场的管理管控管控营销模式（大型购物中心规模庞大，各类设施及其所提供的服务多样繁琐。这种特点也就决定了购物中心具有不同于其它业态的特殊性和复杂性。而购物中心作为一个复合型商业业种，管理管控管控要求相对于其它业态具有更高的要求，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益。所谓整合性需求，是指购物中心能够提供多功能的服务，消费者进入后得以满足多样化的需求，并受激发而提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为，购物中心为实现此相关相关项目的必须千方百计安排适当的全方位服务，当然这从管理管控管控角度也增添了无限的困难度，也就是说购物中心的管理管控管控者面对各种不同的行业，如何把它们整合在统一有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理管控管控上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。购物中心为激发更高的经营绩效，必须掌握一定的经营哲学加以利用）。摩尔的经营管理管控管控是一门边缘学科，目前以美国、新加坡、菲律宾等国的管理管控管控营销模式最为先进（菲律宾独特的连锁购物中心模式是很成功的，欧洲、日本的购物中心规模相对都较小）。所谓连锁购物中心模式即采用连锁方式自营多种业态，并将所有自营商店作为摩尔内的主力店，从而形成摩尔的主体形象，并用连锁的模式开设多家摩尔。而台湾多家购物中心则聘请新加坡的专业购物中心管理管控管控公司管理管控管控。

目前我国有许多纯物业收租型的购物中心经营得很不成功，入驻的店铺不仅业态复合度低、行业业种少、品牌商家也少、特色商品少、娱乐休闲服务等功能更少，甚至空关的铺位比入驻的店铺更多；当然这些购物中心的业绩是不会好的。而有的购物中心则只是几类零售业态简单并合，整体招商策划错误，缺乏主题，而致商场内的商铺布局混乱，令消费者无所适从；只能算是房地产概念的商场，而非国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心（ShoppingMall）。这说明这些购物中心在最初的选址建筑规划设计定位、开业前的装潢招商布局、开业后的营销促销管理管控管控等等很多方面都存在误区；这些没有经营管理管控管控购物中心经验的物业业主应该聘请专业的购物中心管理管控管控公司来经营。但国内专业的购物中心管理管控管控公司很少，且经验也不丰富（国内购物中心刚刚兴起没几年。而国外经验表明，购物中心的运营，是专业人士在团队合作下完成研发、建设与营运，能做到全程掌控、独立开发的单一公司并不多见。在购物中心开发中，专业团队的组成至少包含以下的专家：规划师、经济与市场顾问、抵押贷款银行业者、估价师、工程师、律师、会计师、建筑师、景观设计师、环境规划专家、公共关系经理、租赁代理公司、广告公司等）。这方面上海可以学习大连培养购物中心管理管控管控人才的经验，大连已成立了大连市购物中心发展委员会，作为全国首家地方购物中心发展委员会，大连连锁企业协会已将把培养国内急需的购物中心高级管理管控管控人才做为工作的重点，国内首届ICSC远程教学毕业证书培训班开班在即，由美国ICSC主考或授权第二方承办的购物中心经理人（ASM）及市场营销总监人（AMD）的专业认证考试培训也正在积极运作中。大连18万平方米的和平广场摩尔已加入了国际购物中心协会ICSC。（整体来看，目前国内购物中心发展最好的是广州天河城广场，北京王府井的新东安市场也初具规模，大连的摩尔发展地也很好。国家内贸局总经济师黄海先生指出，由于缺乏理论和经验的指导，这种先进的零售形式，在国内某些购物中心走了型，一些购物中心边开业、边摸索、边调整，盲目重复引进租户，导致恶性竞争，档次不高，购物中心几乎成了集贸市场。）

还有一点，香港和新加坡的纯物业出租型购物中心之所以能经营良好，是建立在两地都拥有大量不同行业不同业态不同特色不同品牌的连锁商家的基础上的。而内地的连锁商家仍集中在服饰和超市2类，其他行业的连锁商家都很少。以快餐行业为例，如上海的快餐炸鸡品牌只有肯德基KFC，而国外的摩尔内还有以音乐和烧烤为特色的KENNYROASTER、以美国华夫、热狗和冰露饮料为特色的AW艾得熊、较辣的美国德州炸鸡TEXAS、美味多品种的JOLLYBEE、以海鲜为特色的英国快餐等；上海的快餐汉堡包品牌只有麦当劳，而国外的摩尔内还有WEDNEYS（以色拉台为特色）、汉堡王BURGERKING（以免费续饮饮料为特