开发三旧改造汇报材料 -房地产-2024.pdf

房地产开发中的

三旧改造与资本运作

的合同设计、会计核算

及涉税业务处理

第一章

房地产开发中的“三旧改造”

房地产开发“三旧改造”的模式多种多样，纷繁复杂，在

很多业界人士看来难以综述。其实，如果我们细心总结，不难

发现在这些业务中也存在着很多的必然联系和客观规律。我们

顺着这些联系和规律将这些业务细心梳理完全可以将这些业务

进行很好的归类。不管房地产开发业务有多么复杂，从控制开

发业务的主体的角度来讲开发业务大致可以分为三大类：政府

主导业务、市场主导业务、政府与市场合作主导业务。

政府主导业务又分为：土地收储模式、政府统租模式、综

合整治（政府出资）模式；

市场主导模式又分为：农村集体自改模式、村企合作模式、

原土地使用权人自改模式、企业收购改造模式。

政府和市场方合作业务分为：以毛地出让方式引入社会力

量实施改造模式、土地整理模式。

第一节政府主导业务

一、土地收储模式

（一）模式描述

土地收储模式是指政府“征收”（含征收农村集体土地及

收回国有土地使用权等情况）、“收购”储备土地，并完成拆

迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改

造模式。

（二）案例模型（政府征收方式）

A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后

以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为：

一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房

用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地

置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地

后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。

二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土

地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。

三、某房地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土

地出让价款，并将该项目打造成为大型城市住宅、商业综合体。

（三）涉事各方

被征收（被收购）方（原权属人）、征收（收购）方（政

府）、受让方（房地产公司）、拆迁施工方

（四）税务处理建议：

1、以征收方式收储

（1）被征收方（原权属人）

被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。

一、增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值

税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值

税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使

用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因

城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收

回的土地使用权免征土地增值税。

三、契税

根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）

第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八

条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方

的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地

重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规

定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

四、企业所得税

（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关

于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税

务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性

搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11

号）规定处理。

（二）不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为

企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。

五、个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政

策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家

有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免

征个人所得税。

（2）征地拆迁方（政府）

政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征

收方支付货币或实物补偿。

一、增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值