项目六被征收土地的估价(成本法)课件.pptxVIP

项目六被征收土地的估价（成本法课件成本法概述土地取得成本土地开发成本利息和利润土地价格评估案例分析目录01成本法概述成本法的定义成本法是一种土地估价方法，通过估算土地取得费、开发费、税费、利息、利润等费用之和，再加上一定的投资回报率，得出土地价值。成本法主要适用于新开发土地、工业用地、无收益或收益较少的地块等。成本法的适用范围01成本法适用于土地市场不发达、缺乏交易实例或可比实例的情况。02对于一些特殊类型的土地，如学校、医院、公园等非营利性用地，成本法也是适用的。成本法的优缺点优点成本法能够真实反映土地的实际价值，特别是在市场不完善或缺少交易实例的情况下，能够提供较为可靠的估价结果。缺点成本法计算较为复杂，需要详细了解各项费用和投资回报率的确定方法，同时对于土地的未来收益和开发潜力等因素考虑不足。02土地取得成本土地取得方式010203征收方式购买方式租赁方式国家通过行政手段强制取得土地，给予被征收人合理补偿。通过与土地所有者协商购买土地。长期租赁土地，支付租金。土地取得费地补偿费安置补助费青苗补偿费其他费用对被征收土地的补偿，根据土地用途、地理位置等因素确定。对被征收土地上的农业人口安置的费用。对被征收土地上的青苗补偿费用。如拆迁费用、评估费用等。土地取得成本的计算直接成本间接成本税费其他附加费用直接与取得土地相关的费用，如土地补偿费、安置补助费等。与取得土地相关的间接费用，如评估费用、律师费用等。取得土地过程中需要缴纳的税费。其他与取得土地相关的附加费用，如中介服务费等。03土地开发成本土地开发方式独立开发混合开发指土地开发与房屋建设分开进行的开发方式。指一部分土地用于统一开发，另一部分土地用于独立开发的开发方式。统一开发指土地开发与房屋建设结合在一起的开发方式。土地开发费用直接费用指直接用于土地开发的费用，如土地购置费、设计费、施工费等。间接费用指与土地开发相关的间接费用，如管理费、财务费、税费等。土地开发成本的计算直接成本法间接成本法综合成本法将土地开发过程中发生的直接费用按照一定的标准分摊到各个成本对象上。将土地开发过程中发生的间接费用按照一定的标准分摊到各个成本对象上。将土地开发的直接费用和间接费用综合起来，按照一定的标准分摊到各个成本对象上。04利息和利润利息的计算利息计算方式利息计算时间利息计算标准根据土地取得方式，利息计算方式可能有所不同。对于购买的土地，利息通常按照贷款利率计算；对于划拨的土地，利息可能不计。利息计算时间通常从土地取得之日起开始，至评估基准日止。利息计算标准通常按照中国人民银行同期贷款利率执行。利润的确定利润计算时间利润计算时间通常从土地取得之日起开始，至评估基准日止。利润计算方式利润通常根据土地开发成本、税费等因素确定，一般采用成本利润率或投资利润率。利润计算标准利润计算标准通常根据行业标准和市场情况确定。利息和利润的分配分配方式01利息和利润的分配方式通常根据土地取得方式和评估目的而定。例如，对于划拨的土地，可能不计利息和利润；对于出让的土地，利息和利润可能计入土地出让金中。分配比例02利息和利润的分配比例通常根据土地取得方式和评估目的而定。例如，对于购买的土地，利息和利润可能按照贷款利率和投资利润率的比例分配；对于划拨的土地，可能不计利息和利润。分配结果03利息和利润的分配结果是土地估价的重要因素之一，它直接影响到土地的价值和价格。因此，在评估过程中，应充分考虑利息和利润的影响，并合理确定其分配方式和比例。05土地价格评估土地价格评估方法市场比较法成本法通过比较类似土地的近期交易价格来评估土地价格。以开发土地所耗费的成本加上一定的利润来计算土地价格。收益还原法剩余法将土地未来产生的收益折现后作为土地价格。通过预测土地未来开发后的价值，扣除开发成本及利息等费用后计算土地价格。土地价格评估参数土地面积地理位置评估土地价格的重要参数，影响土地的单位价格。土地所处的位置，如市区、郊区、交通枢纽等，对土地价格有显著影响。基础设施状况规划限制条件土地周边的水、电、气、交通等基础设施的完善程度，影响土地的使用价值和价格。土地的用途、容积率、建筑高度等规划限制条件，对土地价格产生影响。土地价格评估结果评估价值根据所采用的方法和参数，计算出被征收土地的评估价值。评估报告撰写详细的土地价格评估报告，包括评估方法、参数选取、计算过程和结果等。结果应用将评估结果应用于征收补偿、地价税征收等方面，为相关决策提供依据。06案例分析案例一：某市住宅用地征收案例总结词：合理补偿详细描述：该案例主要介绍了某市住宅用地被征收后，如何采用成本法进行估价，以确保被征收者得到合理补偿。案例一：某市住宅用地征收案例总结词：土地补偿详细描述：该案例详细分析了土地补偿的计算方式，包括土地补偿费、安置补助费等费