绝对经典大型商业地产项目策划模式DOC11 - 房地产.docx

商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分钟为限，距离在2000米以内，我们

商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分钟为限，距离在2000米以内，我们

、更合理。主要包括：规划总体提升建议规划要点优化建议建筑立面建议：立面凤格、建筑用料、立面及屋顶处理

克隆、单调地经营。经营管理者需要不断地深入研究商业，切实在如何为零售业提供更好的购物环境、如何让主题

，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物；单向电梯设置：商场运用单向电梯设置，不仅可以保持商场商品

商业项目前期策划

一、市场调研分析

1、宏观市场分析

5、竞争对手分析

二、定位分析

1、战略性总体定位

三、规划设计建议

1、市场依据

4、规划概念设计

四、业态组合规划

五、经济分析

1、指标预算

大型商业地产项目顶级策划模式

FIP宏策划模式

5F商业项目前期策划

2、区域市场分析

6、SWOT分析

2、商业定位

2、规划设计理念

5、环境景观概念设计

3、客户分析4、消费者分析

7、未来商业预测分析

3、市场总体形象

6、建筑产品概念设计

2、分析评估

FIP宏策划第一步

商业项目市场研究分析

商业项目市场研究分析

一、宏观市场分析

1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境

二、区域市场分析

1、本市商业环境2、区域商业环境

3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

三、客户分析

1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析

四、消费者分析

1、消费结构研究

五、竞争对手分析

1、竞争对手情况六、未来商业预测分析略

七、SWOT分析

2、消费水平研究

2、竞争项目情况

热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。

然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。

此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这

-1-

草坪构成步行空间；思路三：设计流畅空间现代步行空间设计中，合理安排好各种人流货流与车流是必不可少的；11小时，可以采取连锁经营方式，有一定的停车场商圈范围较大营业时间长，一般在16小时以上，甚至

草坪构成步行空间；思路三：设计流畅空间现代步行空间设计中，合理安排好各种人流货流与车流是必不可少的；

11小时，可以采取连锁经营方式，有一定的停车场商圈范围较大营业时间长，一般在16小时以上，甚至24小

上的主力店（百货店、超市、专业主题商场相结合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有

一是，避免人流堵塞；二是商场以扶梯为主，垂直电梯为辅，顾客一般逛商场，选用的多为扶梯；③观光梯应用常

些系统性的工作必须请专业公司协助完成。

FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。

一、市场调研分析

影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡

工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐

业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

主要内容：

1、项目定向市场调查研究工作

2、项目整体开发战略的制定工作

3、项目产品开发总体策略报告

工作目的：

1、深度把握项目所在区域的环球产，洞悉项目商业机会；

2、以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

3、细化项目的