奥园项目开发操作模式概述.docVIP

奥林匹克花园项目的开发管理模式概述

以设计为主线的开发模式

奥园项目开发对房地产项目开发操作提出新的要求。

奥园项目开发的新要求。

总结以往的奥园项目开发，我们可以得到以下一些结论：奥园项目的开发模式要求我们必须实现四个“标准化”的操作：操作程序标准化、质量控制标准化、项目进度标准化、区域项目成本控制标准化。

“四个标准化”的基础

要实现奥园项目开发的“四个标准化”，意味着开发操作和管理工作必须遵循以下几个原则：

采用强强联合、配合默契、稳定合作的精英团队的工作模式；

项目的设计、策划、工程、成本、营销紧密结合，环环相扣；

检查与反馈、延续与创新的原则；

程序化操作，计划管理的原则。

为什么以设计为奥园开发的主线？

设计工作连绵贯穿于项目开发的全过程。

从《奥园项目设计操作流程》（以下简称《操作流程》）可以看出，项目的设计工作始终贯穿于项目开发的全过程。并且，与项目开发的其它环节息息相关、环环相扣。其中，大部分环节，设计工作是开展其它工作的基础。

设计工作具备精确的阶段性。

项目开发中的设计工作有着严格的阶段性。针对奥园项目开发的特点，其设计工作划分为以下六个阶段，并且每个阶段设计工作的侧重点也有所不同：

投资分析阶段：通过研究项目基础资料、分析规划设计草案，得出项目的可行性分析报告。

概念设计阶段：通过概念设计研究，得出项目的综合经济技术指标，并形成《项目设计指导书》，从而为进一步的设计工作做好准备。

规划方案阶段：该阶段主要完成详细规划设计方案、确认建筑单体方案并完成景观概念方案的设计，是项目开发设计工作中的重点阶段。

初步设计阶段：该阶段设计工作的重点是完成扩初设计的全部图纸，一方面为施工图设计做好准备，一方面可以为成本部门提供成本计算的基本资料。

施工图阶段：施工图设计的质量是工程质量的基础，该阶段的工作不仅仅是设计好施工图，更要做好施工图的审查工作和施工图的交底工作。

后期服务阶段：该阶段中的一些工作细节往往会被一般的开发商所忽略。实际操作中，该阶段的设计工作任务较为繁琐，主要有：施工过程监理、开盘配合、竣工验收、入伙配合、客户服务配合等工作。

“四个标准化”与《操作流程》的关系。

“四个标准化”对项目操作的设计工作提出了更高的要求，因此，《操作流程》必须就项目设计工作的内容、深度、质量等作出严格的规范。由此，我们得出对项目开发设计工作的基本要求：

实现设计标准化

提高设计质量

保证项目进度

控制项目开发成本

策划、工程、成本、销售、物管与设计的关系。

项目前期阶段设计与策划的关系。

项目开发的前期，设计工作的主要内容是配合项目策划人员完成规划设计草案。该草案用于项目的综合经济技术指标的初步估算，以确定项目的开发步骤、开发计划与利润规模，从而与项目策划报告结合在一起形成项目的可行性分析报告。

贯穿项目开发始终的设计与成本、销售的关系。

合的工作内容与要求；

作为甲方监督与审查各专业团队工作的成果标准。

如何实现以《操作流程》与《成果标准》监控专业团队的工作？

由上所述，首先《操作流程》将甲方与各专业团队的工作统一在了一个平台上，使甲方对专业团队的工作监控成为了可能，也使甲方成为了各专业团队工作联系的纽带；其次《成果标准》规定了各专业团队各阶段的工作成果要求，使甲方对各专业团队的工作成果的监督与审核有了量化的指标。因此，通过《操作流程》这个平台，结合《成果标准》这个指标，就实现了甲方对专业团队的监督控制工作。