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精装房产品调查研究汇报上

近期需要确定的内容 精装修的标准 精装的定位 用材品牌 设计风格 样板房设置 交房标准 交房时间约定 施工队伍选择 土建与装修总包装饰工程分配

报告的内容市场端产品端研发端施工端

引言2010年，群雄并起，各开发商纷纷加入精装行列分羹，成都房地产精装市场已经进入白热化。

引言万科在成都已经实现了公寓100%精装；龙湖推出的“北城天街”继续延续“三千城”的精装路线；合景泰富誉峰项目凭借奢华的装修标准抬高身价，并携叠翠峰、万景峰展开全面精装；恒大地产计划在成都全系列推精装房；华润置地在成都的首批精装项目——翡翠城5期、凤凰城2期、二十四城6期高调亮相；中海·翠屏湾部落阁800余套精装小户已经入市；富力已计划将在今年推出总量约50万方的精装物业；鹭岛国际以拎包入住打动消费者；绿地以派克公馆试水，海珀香庭紧跟进入精装市场；珠江投资、新嘉置地、朗基、都城、鑫苑…………蓝光一直以短、平、快的开发模式著称，也凭借公馆1881及云鼎两大首发精装项目实现高端战略转型；

引言 这一年，成都精装房竞争激烈，从未做过精装的、坚持原则精装的……越来越多的央企和地方房企加入到精装房的开发行列，2010年的精装项目达50个以上；目前在售数量已达万套以上，占成都房产市场的22%以上。奢侈型、经济型、便利型、品质型、功能型等各大房企的多种精装路线把成都精装市场已经推向新的阶段。

为什么做精装

开发商做精装的原因市场需求精装的原因减少土地增值税和企业所得税拓展房产下游利润增加预售回款方便对灰空间的处理追求更高利润国家的政策导向企业的社会责任改造、弥补户型缺陷淡化成本物业的保护减少污染，行业新趋势首次置业者降低成本外地购房者减少困难投资客更青睐精装二次置业者青睐精装都市精英难有闲相互干扰居住最佳性价比缺乏专业知识…………精装项目大势所趋，金房当前进入精装行列已经走在业界末端，已是箭在弦上。

开发商做精装的原因市场需求精装的原因减少土地增值税和企业所得税拓展房产下游利润增加预售回款方便对灰空间的处理追求更高利润国家的政策导向企业的社会责任改造、弥补户型缺陷淡化成本物业的保护减少污染，行业新趋势首次置业者降低成本外地购房者减少困难投资客更青睐精装二次置业者青睐精装都市精英难有闲相互干扰居住最佳性价比缺乏专业知识…………精装项目大势所趋，金房当前进入精装行列已经走在业界末端，已是箭在弦上。 成都商报在本次房交会上的最新调查结果显示，有效样本中44%的受访者有一次装修经历，49%的人如果下次购房将首选精装房。 摘抄： 刚刚落幕的秋交会上，手握精装房源的开发商大获全胜。华润·翡翠城的精装房源被一抢而空；二十四城十月精装房已经销售了一个亿；万景峰国庆节销售200余套，成为区域内未开盘楼盘中的冠军；全精装的恒大凭借旗下5盘6天揽金5亿元。开发商在接受采访时均表示，今年成都购房者对精装房的接受度大幅提升。

市场端——市场发展现状与研究

供需分析

存量分析

按照目前精装房月平均去化速度，消化当前存量仅需要6—7个月。商品住宅存量房消化周期一般在6-9个月为健康正常，可见目前精装房市场正处于健康平稳发展的时期。 09年以来，成都主城区精装房市场供需量整体呈稳步向上态势，市场占有率在逐步提升；由此说明，精装房在发展日益成熟的道路上得到了越来越多购房者的认可和青睐，正逐渐成为市场主流。供需与存量分析总结

价格走势对比主城区普通商品房成交均价，精装房成交均价基本都有30%以上的价格提升优势。另外从房价增值来看，09年至今精装房的月均复合增长率为2.83%，普通住宅的为2.56%，精装房更具增值优势。

产品端——建筑类别、面积分布与装修标准

精装建筑类别 主城区精装项目全为高层电梯公寓，郊县也以高层电梯为主，仅在双流、都江堰等板块出现了少量精装洋房和别墅产品。

面积分布

装修标准从《成都在售项目列表》分析得出当前成都市场上装修标准的主力为1000-2000元/平米。其中万科、华润、龙湖等主流开发商开发的精装装修标准大多都在1500元/平方米左右。业内人士分析一般1500元/平方米以上的装修标准，才能保证开发商有装修上的溢价，往往装修标准在800-1000元/平方米的产品，盈利很小，这种装修的标准抗风险能力太低。

产品端——精装项目定位

精装项目定位 成都精装房市场日趋成熟，项目定位逐步细分，目前可以将成都精装市场产品归纳为功能型、经济型、奢侈型、品质型和便利型五大类型。

精装项目定位功能型人性化的设计、科学功能布局选材以中高端品