容积率对于收益的影响专题研究.ppt

2007-12容积率专题研究

之

远郊区容积率与收益研究第一类项目：高容积率项目第二类项目：低密度混合型社区第三类项目：高品质别墅项目容积率与项目实现收益曲线分析容积率为1.0时，项目具备低密度社区意象，项目价值最大化容积率为1.2时，联排别墅明显减少，项目收益开始明显减少，容积率为1.5时，几乎无联排产品，项目形象降低，收益大幅度缩水结论：随着容积率的提高项目的总收益呈递减趋势容积率与项目利润关系——借鉴众多项目经济测算的经验，建立容积率高低的影响因素模型容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例表明，容积率对项目利润的影响并非完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：本项目最可能的选择1234相对土地价格附加品质提升与售价提升的关系容积率最大化不过份追求容积率单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重建议项目容积率维持的1.0以保证高利润及项目别墅品质本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*WORLDUNION本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目会所建议本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*本报告是严格保密的。*本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*提交人：陈磊、白涛、高志国、李明明、赵纯引子……世联关于容积率与项目收益的思考研究本专题的前提条件：选择城市郊区、城市化进度较低的案例第一种类型项目：高容积率项目2.0以上第二种类型项目：低密度项目1.0~1.5第三种类型项目：别墅项目0.7以下按容积率分类A案例，还是用案例说话项目特征：低价、高速、高密度，低品质社区；结论：高速开发，利润率低；被形象地称为穷人跑上上城5500套。四期(上上城)一期29栋楼，1楼层状况:0.35绿化率:3.42容积率:均价:3900元/平方米五环以外环线位置:毛坯装修状况:板楼,多层,小高层,高层建筑类别:普通住宅?物业类别:B案例，还是用案例说话项目特征：低密度、别墅生活品质、混合类型产品社区结论：快速开发，较高利润率、较高开放总量；万科水晶城四期为五幢11层的小高层楼层状况:0.45绿化率:1容积率:均价:7900元/平方米价格：毛坯装修状况:多层、小高层建筑类别:花园洋房?、商铺物业类别:C案例，还是用案例说话项目特征：超低容积率、高品质别墅项目结论：利润率高、开发总额低、开发成本较低；君山高尔夫别墅一期72栋三期西区22套景观别墅楼层状况:0.42绿化率:0.42容积率:最高价:25000元/平方米均价:600万元/套起价:18000元/平方米价格:五环以外环线位置:毛坯装修状况:独栋别墅建筑类别:别墅?物业类别:结论：高容积率项目2.0以上低密度项目1.0~1.5别墅项目0.7以下按容积率分类结论：高速开发，利润率低；被形象地称为穷人跑结论：利润率高、开发总额低、开发成本较低；结论：快速开发，较高利润率、较高开放总量；思考：0.5以下1.0~1.52.0以上项目收益率容积率结论：项目收益率与容积率呈反比关系？44847.635总体收益（简要）95281.635144750.29334000总体销售收入30355.9217707.6248063.543800126483高层产品28185.97515254.77543440.754300101025三叠拼36739.7416506.26532465000106492联排别墅收益（万元）建安成本（万元）总价（万元）单价(元/㎡)建筑面积(㎡)物业类型33433400010通平费用50100501亩（占地）100万/亩取地价格金额（万元）面积(㎡)单价(元/㎡)土地成本1.0容积率42185.69