浅析不动产资产证券化.pptx

浅析不动产资产证券化2018/11/01

目录1.房地产市场2.不动产资产证券化

1.房地产市场1.1.销售新高、投资新低1.2.政策持续放松去库存1.3.库存高位下降，去化周期接近底部1.4.一线城市库存趋势分化1.5.汇率、货币与房价

1.房地产市场1.1.销售新高、投资新低

1.房地产市场1.2.政策持续放松去库存

1.房地产市场1.3.库存高位下降，去化周期接近底部

1.房地产市场1.4.一线城市库存趋势分化

1.房地产市场1.5.汇率、货币与房价

1.房地产市场1.5.汇率、货币与房价

1.房地产市场1.5.汇率、货币与房价

1.房地产市场1.5.汇率、货币与房价

1.房地产市场1.5.汇率、货币与房价

1.房地产市场1.6.结论（1）预计我国采用资本管制下的渐进式贬值路径缓释人民币贬值压力。（2）当前，决定房地产价格最主要的因素仍为各城市（区域）房地产市场供需关系以及国内货币政策水平。（3）当前房价上涨并不完全是货币现象，而是货币宽松与供需关系共同作用的结果；城市之间的分化仍会持续，甚至一线城市也可能出现分化，如广州楼市涨幅将较弱。（4）警惕一线城市房价泡沫，对于现阶段通过市场价格获取的项目，存在一定开发风险。（5）二三线城市需具体城市具体分析。

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.2.收益权信托2.3.不动产资产证券化案例

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.1REIs分类（1）根据不同的法律结构分为公司型和契约型（2）按照投资对象和收益来源分为权益型、抵押型和混合型（3）按照是否在证券交易所交易分为非上市REITs和上市REITs。

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.2REIs特征（1）以产生稳定收入的房地产作为投资标的，收益主要来源于租金收入和房地产升值。（2）REITs收益的大部分将用于发放分红，可以提供给投资者较高且稳定的分红回报。根据NAREIT的测算，1972至2010年期间，FTSENAREITAllEquityREITs指数的平均年化股息（分红再投资）收益率为8.30%，而SP500指数和DowJonesWilshire5000指数的平均年化股息（分红再投资）收益率仅为3.44%和3.25%。

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.3REIs成功的两大关键要素（1）税收优惠。图表：新加坡与香港不同税制下的实际税率比较分析（假设税前收入一致）?新加坡香港税前利润??境内100100境外（境外税后）100100非应税收入-资本利得5050税前利润250250税收境内041.3境外00可分配收益250209分红比例90%90%分红225188未分配利润2521未分配利润征税4-剩余利润20.7520.9投资者收到分红225188扣税230净收益203188实际税收支出2741实际税率10.70%16.50%数据来源:DeutscheBank、中诚信托研究发展部

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.3REIs成功的两大关键要素（2）并购扩张。

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.3REIs成功的两大关键要素（2）并购扩张。

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.4我国REITs市场缺乏政策支持（1）税收支持缺失

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.4我国REITs市场缺乏政策支持（2）不动产信托登记对REITs的影响举足轻重根据《物权法》、《信托法》，REITs作为一种以不动产物权设立信托的金融产品，应当依法就设立信托的或被收购的房地产办理信托财产的信托登记。这就会造成在REITs设立时，委托人将资产委托给受托人将被视为房地产的买卖行为，因而需要缴纳土地增值税、营业税、印花税、契税、所得税；而在受托人将房地产转回给委托人时，又将被视为一次房地产的买卖，从而得再一次缴纳土地增值税、营业税、印花税、契税、所得税。双重纳税将使得房地产企业通过REITs产品实现融资的税收成本过高，或大幅REITs产品收益率。

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.5我国具备很大的REITs发展空间（1）可REITs化的存量不动产规模大

2.不动产资产证券化2.1.REITs2.1.5我国具备很大的REITs发展空间（1）可REITs化的存量不动产规模大

2.不动产资产证券化2.2.不动产收益权信托2.2.1实际利率已接近零

2.不动产资产证券化2.2.不动产收益权信托2.2.2资金成本与投资收益率面临双降

2.不动产资产证券化2.3.不动产资产证券化案例2.3.1苏宁云创资产支持计划

2.不动产资产证券化2.3.不动